[房市投资] 二手别墅长线理财"钱"景乐观

　　上海证券报 记者 唐文祺

　　早先的限制别墅用地政策对别墅的供应源头进行了遏制，而金融税收政策又给购买者、开发商构筑了新的门槛，其中尤以"银行信贷投向指引"和"花园住宅转让征收土地增值税"影响较大------客观条件并不支持内地特别是上海别墅的市场信心。但业内专家普遍认为，基于经济发展利好的预期以及部分人士对于居住品质的改善追求等 因素，上海的二手别墅长线仍有较大的发展空间。

　　新建供应量逐步扩大

　　信义不动产研究中心提供的数据表明，从上海别墅市场的供应量来看，自2000年起，上海别墅的供应量每年以11%以上的速度递增，其中2000年别墅新增供应数量占市场供应总量的12%，2001年为16%，2002年达到18.5%，2003年已经接近20%。2004年全年推出别墅约3970套左右，建筑面积约为150万平方米，主要分布在松江、南汇、闵行、浦东、青浦、徐汇等6个区域，其中83%为独栋别墅。而过去2年时间里，上海别墅市场的供应量在1500万平方米以上，市场供应量呈直线放大趋势。

　　别墅租赁收益稳定

　　随着新建别墅市场的放大，二手别墅市场同样呈现出扩张的趋势。信义不动产分析师表示，上海的二手别墅多分布于别墅产品集中的成熟区域，如沪青平公路沿线及虹桥区域。这些别墅项目多为早期开发产品，在房型设计上有一定的局限性，卖方多为最早一批改善居住空间的高收入人群。对这些卖家而言，出售的目的以增加空间、提高品质为主。闵行、浦东等区域属别墅后续发展势头强劲地区，这些区域的部分卖家以投资获利为目的。

　　早在1985年，虹桥别墅区域便已初步形成了上海二手别墅的租赁市场，别墅市场的租赁行情从2000年起开始逐步上升，市场供应量并不仅仅局限于虹桥地区，还逐渐辐射到浦东新区的张江、金桥、康桥等区域，从而逐渐形成租赁别墅相对集中的区域。相对于高档别墅的销售市场而言，纯租赁型高档别墅的收益依然保持在较为稳定的水平上。

　　长线回报率有吸引力

　　由于投资别墅具有租金、地皮升值的双重优势，按照目前的市场反映来看，高档别墅的平均租金报价为每月每平方米20.04美元，其回报率达13.4%左右。

　　记者从中介机构了解到，自1998年以来，上海别墅的平均价格每年以8%--12%的速度上升。在成熟高档别墅区，土地价格已经翻了一倍以上。以浦东提香别墅为例，一幢面积在400平方米左右、单价1.6万元/平方米左右的别墅，总价大约为640万元。目前该区域的别墅月租金在20美元/平方米，其年租金回报率为12%左右。

　　由于宏观调控主要针对于公寓住宅产品，对上海别墅市场的冲击力并不明显，高档别墅产品的长线投资回报较为乐观，面向的消费群体经济实力也比较强，因此，从总体上看，别墅市场的炒作气氛并不浓郁，从而使得总体价格下跌有限，呈现稳中小幅上扬态势。

　　文章纯属个人观点，仅供参考，文责自负。读者据此入市，风险自担

　　作者声明:在本机构、本人所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的

证券没有利害关系