成都房价以时间换空间

http://finance.sina.com.cn 2006年04月03日 05:04 四川金融投资报

　　□本报记者杨子江摄影李里

　　在国家宏观调控和钢材、水泥等建筑成本下跌的背景下，上海、南京等地房价已出现下降的苗头。但作为中国西部最适合居住的城市，成都房价却在多重因素拉动下继续碎步攀升。

　　成都市民胡先生本来准备在去年上半年“下单”城南地区某楼盘，后来听说房价有可能回落，因此观望了大半年。但前几天同为城南地区的另一楼盘开盘，其价格却比胡先生心仪的楼盘又上涨一大截。对此，胡先生既悔恨又困惑。

　　成都

房价牛市继续

　　地处城东北地区的上行东方去年年底开盘时均价为3400元/平方米，但现在仅仅过了几个月时间，距该楼盘几步之遥的麦里基·银座开盘均价却为3800元/平方米。成都市民石先生因“先知先觉”在上行东方买了一套电梯公寓，从而节省了3万多元钱。他告诉记者，如果仅仅从居家角度看，上行东方电梯公寓并不比麦里基·银座差。

　　如果仅仅从个案中无法说明问题的话，那么，四川中原物业等几家大型

房地产中介机构于今年初联合进行的“2005年成都房价调查”结果则具有较强的说服力了。调查报告称，到2005年底时，成都市五城区住宅均价为4056元/平方米，累计比上一年同期上涨19.8%，其中城西地区涨幅最大，部分楼盘的住宅价格2005年比2004年上涨50%以上。这份调查报告同时称，从价格段来看，2005年成都市住宅价格段主要集中在3000—4000元/平方米之间，该价格段的住宅供应量占总供应量的50%以上，这部分价格段的住宅购买者绝大多数都是工薪阶层。

　　假定在成都购买3000—4000元/平方米之间的住宅一套，建筑面积100平方米，实际成交价格为3800元/平方米，那么需要总价款38万元（还不包含其他费用）。再按国家统计局日前公布的2005年城镇职工年均工资收入1.84万元（成都市很可能低于该水平），要想成为这套住宅的所有人，即使不吃不喝，也要20年才能拥有这笔购房款。

　　成本、供求拉动房价

　　关键问题是，上海、南京等地商品房价格已经下跌，但成都依然排名房价上涨前三位的城市。

　　成本论者认为，作为商品房的住宅，其销售价格决定于成本。持该观点的成都某房地产开发商列举了如下成本上升情况：一是土地成本上升。自从国家对土地出让实行招标、拍卖、挂牌以来，土地价格呈直线上升之势。如2005年7月22日，成都市东二环路内侧的原

中国电子西南公司地块，成交价仅为211万元/亩，仅仅过了8个月时间，与该地块相隔不到500米的国光厂地块便在前几天以382万元/亩成交，上涨幅度高达80%以上。如果在容积率等规划条件相同的情况下，两者每平方米分摊的土地使用成本也将相差80%以上。二是材料成本上升；三是人工费用上升。

　　供求论者则认为，房价上涨至少从短期来看是房地产市场供不应求使然。近几年来，成都市的房地产供应量不断增加，2005年新增住宅项目133个，总供应量为633.23万平方米。同时，从市场对成都住宅的需求量上看，有四个方面值得关注：一是成都旧城改造规模史无前例，从而引发了对新住宅的需求量增加；二是农民进城经商定居，外地退休人员来蓉定居等也增大了对住宅的需求量；三是用于出租而购房者大有人在，这也导致需求量的增加；四是结构性矛盾仍然突出，经济适用房偏少，而脱离成都地区消费水平的豪华型住房偏多、空置率高企，也使供需矛盾显现，使供不应求的经济适用房价格上涨。

　　10%区别对待

　　据悉，2006年成都市五城区将有1000万平方米的商品房供应市场，其中住宅面积近900万平方米，比去年增加四成左右。如果在住宅需求量与去年相比没有大幅增长的情况下，住宅供需矛盾将缓解，价格涨幅会比去年有所回落。据悉，有关部门给2006年成都房价上涨的“涨停线”是10%。

　　不过，具体到各个区域及不同类型的楼盘，其价格上涨幅度又会各不相同。成都融创置地公司总经理商羽预测说，成都城东地区上涨空间相对较大，有可能达17%左右，而城中地区目前价位平均已涨至4750元/平方米，年内上涨至5000元/平方米势趋必然。

　　土地是房地产项目的载体，因此，预测2006年成都房价涨幅还得考察今年土地供应计划。记者获悉，成都市今年经营性用地供应总量将比去年增加80%，还将安排1000亩拆迁安置房用地，增加3000余亩工业及产业化项目用地。

　　另悉，今年1—2月，成都市房地产投资额为42.9亿元，比去年同期增长67.5%，全市商品房新开工面积203.51平方米，同比增长34%，这些都将使住宅供应量增加，有可能使今年成都的住宅价格上涨放慢“脚步”。

新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

爱问(iAsk.com)

【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【大中小】【多种方式看新闻】【打印】【关闭】