股权转让提升收益

　　中国银河证券 丁文

　　北京城建(600266)年报显示，因转让北京城建东华房地产开发有限责任公司54%股权，公司2005年业绩同比增长了65.65%，若扣除主要由股权转让收益构成的非经常性损益，公司净利润将下降66.33%。

　　2005年，公司实现主营业务收入18.18亿元，同比微挫0.22%；净利润1.46亿元，同比增长65.81％。在主营收入没增长的情况下，净利润出现大幅增长，得益于东华公司股权转让收益。2005年2月6日，公司向北京市东城区住宅发展中心转让了东华公司54%股权，出售价格为3.1亿元，确认投资收益1.77亿元。这成为公司利润总额和净利润大幅增长的重要因素，分别占公司利润总额和净利润的61.04％和81.28％。

　　此外，公司还决定计提参股公司北京首都国际投资管理有限责任公司40％的减值准备。由于首都国际大股东频繁变动，不能正常经营，不能提供2005年财务报告，以及该公司目前正在进行资产重组等原因，公司决定在已计提10%的基础上再次计提40％的减值准备。本次计提后，公司对首都国际共计提减值准备7687.13万元。

　　项目转让和地产经营是利润来源

　　北京城建是2001年4月经与城建集团资产置换，由建筑业转入

房地产开发业。目前公司获取利润的途径主要是两条：商品房开发、项目合作开发与转让。

　　公司的竞争优势体现在政府谈判能力强，土地储备量大，取地成本低，地产开发和建筑经验丰富，因此可通过与它方合作开发或转让即公司所称的地产经营而迅速将公司的上述优势转化为现实的收益，提高公司的盈利。从公司近几年利润来源可以清楚地看出公司项目转让和投资收益在公司利润中的比重很高，基本都在25％以上。但是项目转让具有很大的不确定性，同时随着国家土地制度改革，经营性用地必须通过招拍挂，因此公司将来来自地产经营的收入和利润比较有限。

　　相比起地产经营，公司商品房开发的能力在同行业中相对偏弱，毛利率低于行业平均水平。公司兴建的商品房多为中低档的经济住房，而且营销能力不强，所以商品房的盈利能力不强。公司依靠低价、多项目的规模化实现扩张，带有较典型的粗放经营的色彩。2005年由于北京房产的普遍涨价，公司也受益，房地产销售毛利率也由2004年22.61％上升至2005年的27.63％，商品房开发和销售逐步走强，未来将成为公司的主要收入和利润来源。

　　走专业品牌地产商发展之路

　　公司由于历史原因，控股和参股公司较多，对外投资分散。上市公司现有非房地产对外投资余额7亿多元，主要包括：北京科技园建设集团股份有限公司，国信证券，北京首都国际投资管理有限责任公司等。经过努力，公司已于2004年将经营业绩一直欠佳、历史遗留问题较多的子公司－北京城建房地产开发有限公司49.5%的股权转让给控股股东北京城建集团。此举将会降低上市公司管理费用，加快资金周转。同时公司还成立资产管理办公室，计划在2006年清理对外长期投资2-3个项目，确保收回对外长期投资1亿元。

　　将资源集中在优质的住宅项目

　　公司由于历史遗留问题，公司业务主要由各个子公司独立进行，公司的房地产项目存在同时运作项目数量过大的问题，2002年在北京同时运作项目达42个，2003年虽有压缩但仍达38个，占用资金45.44亿元。公司在2004－2005年通过项目的转让和盘活资产，将资源集中在优质的住宅项目，走专业化道路。经过结构调整，目前公司和主要控股公司已将资源集中于少数较大型商品房项目，特别是住宅项目，2005年12月，公司又通过"招拍挂"的市场运作方式竞得了丰台区南苑乡石榴庄住宅小区项目、密云

别墅项目，规划建筑面积都在20万平米以上，为公司今后的持续发展提供了保证。

　　若无项目转让今年业绩将下降

　　从公司的开发进度看，公司2006年业绩将主要来源于北苑家园、花市枣苑、富海中心、海淀商业楼、待建的交大学生公寓、世华国际中心以及作为土地开发的小营项目。其中海淀商业楼已签订了销售合同，预计公司2006年来自房地产开发和销售的主营收入将在19亿元左右，毛利率略高于2005年。但是公司在缺乏像东华项目这样能带来1.77亿元收益的项目转让的情况下，2006业绩将会比2005年有较大幅度下降，若没有项目转让，公司净利润估计在1亿元左右，每股收益0.17元。

　　公司的未来成长不确定性来自控股股东对公司的支持程度和项目的转让，单从公司的房地产开发看，公司业绩很难取得大的增长。