房地产行业

　　天相投顾 段海瑞

　　1月21日，G阳光拉开了地产公司2005年年报披露的序幕。截至3月29日，已有35家地产公司公布业绩，整个板块业绩增长的轮廓已经清晰。

　　四大原因促使业绩增长

　　这35家公司中，25家净利润有不同程度的增长，其中增幅在50%以上的有9家。35家公司共实现净利润53.17亿元，同比增长24.25%。

　　2005年，对于房地产行业来说，绝对是政策调控的一年。房地产在各方的质疑、争论中前行，但是整个行业2005年依然丰收。这主要有四方面的原因：

　　第一，2005年

房价依然保持上涨。国家发改委、统计局数据显示，截至去年12月份，全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.5％，新建商品住房销售价格同比上涨7.5％。价格上涨，年报靓丽也就顺理成章。

　　第二，宏观政策的影响暂时不会在2005年年报中全部体现。由于政策影响的滞后性，加上

房地产企业收入结算的特殊性，销售款只有在项目完成竣工结算时才能确认收入，因此，2005年年报在很大程度上反映的是2004年或者2005年上半年的销售业绩，暂时不能充分体现宏观调控的影响。

　　第三，上市公司2005年前三季度的良好业绩为全年业绩奠定了基础。2005年前三季度，整个房地产板块实现每股收益0.143元，同比增长34.06%，平均每家上市公司实现主营业务收入6.34亿元，同比增长19.03%。第四季度往往是房地产企业收入结转的高峰，在前三季度的基础上，房地产板块的全年业绩也因此更上一层楼。

　　第四，龙头公司助推整体业绩。2005年G万科净利润突破了10亿元，达到13.5亿元，同比增长了53.8%，仅仅一家公司的净利润就占到目前已披露年报的房地产公司净利润总和的四分之一多。而行业内的其他公司，如金地集团增长29.96%、金融街增长31.51%、G栖霞增长40.62%，这些龙头公司的良好表现直接提升了整个板块的业绩表现。

　　增长潜力依旧

　　2006年，房地产板块业绩仍然有增长的潜力，这主要基于三方面的理由：

　　第一，2006年房价不会下跌。首先，抑制需求的同时供应量在减少。2004年实行“招拍挂”以来，政策因素导致土地进入市场步伐放缓，加上避免投资过热的宏观调控措施，房地产先行指标回落，投资增速下降。拆迁政策的改进在客观上造成房地产开发进程减缓，房屋供应量减少。银根对房地产行业的紧缩没有得到根本性改善。同时，房地产信托在2005年受到整顿，房地产基金尚不能成为主流的融资渠道，由于

股权分置改革，地产公司几乎没有通过证券市场融资，房地产业整体资金紧张，开发节奏大大放缓。

　　其次，房地产企业的垄断地位在加强。综合来看，宏观调控下的优胜劣汰大大提高了行业的集中度，房地产企业的垄断地位反而在加强。 这种情况下，房地产市场不属于完全竞争性市场，房价并不完全由供求关系决定。房地产企业的成本可以顺利实现传导，同时实现超额的利润。

　　再次，抑制房价的有效措施短期内很难施行或奏效。调控房价的手段还有土地年租制、提高审批效率、限制购买多套住房、城市郊区化发展等。但有些牵涉的利益面太广，推行的难度比较大；有些是长效措施，难以立竿见影。

　　第二，成交量难以大幅下滑。有价无市同样是对房地产行业的重大冲击，但从政策、需求的角度分析，2006年的成交量不太可能大幅下降。

　　第三，从房地产公司业绩的先行指标来看，仍然有增长的潜力。地产公司有两个重要的先行指标，即存货净值和预收账款。地产公司以开发的项目为主，存货反映的是未来增长潜力，预收账款反映的是把这种潜力转化成利润的能力。目前，35家公司存货总额达到了679亿元，同比增长15%，预收账款184亿元，同比增长44%。由此可以看出，地产公司仍然有增长的潜力。比如，G万科（000002）就预计一季度业绩增长幅度在50%以上。以该公司为代表的龙头公司，增长前景依然看好。