蓝筹地产股纯利大升 新会计准则功不可没副题

　　部分受新会计制度影响的蓝筹股

　　公司名称 （代号）最新

　　业绩年度营业额纯利物业重估

　　溢利扣除物业

　　重估后

　　纯利边际纯利

　　（％）扣除物业重估后

　　边际纯利 （％）

　　长江实业 （0001.ＨＫ）2005 末143581399517761221997．5％85．1％

　　九龙仓集团 （0004.ＨＫ）2005 末1254313888115132375110．7％18．9％

　　恒基地产 （0012.ＨＫ）2005／06 中2733764950192631279．9％96．3％

　　和记黄埔 （0013.ＨＫ）2005 末182584143433685106587．9％5．8％

　　新鸿基地产 （0016.ＨＫ）2005／06 中14466135057426607993．4％42．0％

　　新世界发展 （0017.ＨＫ）2005／06 中132512093912118115．8％8．9％

　　太古股份公司Ａ （0019.ＨＫ）2005 末189371875711887687099．0％36．3％

　　信和置业 （0083.ＨＫ）2005／06 中9191066435632116．1％68．8％

　　恒隆地产 （0101.ＨＫ）2005／06 中2296161692768970．4％30．0％

　　岑智勇

　　自从东亚银行(0023.HK)2月10日公布其2005年度全年业绩后，香港股市也就拉开了蓝筹股公司业绩公布潮的序幕。随着去年经济环境持续改善，市道好转，不少蓝筹股都能交出一份亮丽的成绩表，其中地产股表现尤佳。

　　新鸿基地产05/06年度中期纯利增长达1.67倍至135.05亿元；新世界发展的05/06年度中期亦录得20.93亿元的纯利，升幅亦达1倍；3月22日公布05/06年度中期业绩的恒基地产，其中期纯利飙升3.3倍至76.49亿元，明显优于同类的蓝筹股。

　　新会计制度令地产股纯利急升

　　香港新会计制度自2005年1月1日起生效之后，地产发展商的业绩除了受回顾年度内的物业出售或出租情况影响外，楼价的改变亦会对地产股的业绩构成影响，其中香港会计准则第40号指出，公司需要把投资物业公平值的变化，反映于损益表中。

　　去年楼市表现造好，反映地产市场价格变动的“中原城市指数”由去年1月底的49.42，上升至今年1月底的52.42，升幅达6%。楼价上升意味着地产发展商所持有的投资物业亦会升值，在新的会计制度下，地产发展商需为它们的投资物业重新估值，并把差异确认为收入。新会计制度实行至今已超过一年，而刚公布业绩的公司，不少都在损益表上加上“投资物业之公平价值变动”项目，用以反映物业价值的变化。

　　以新鸿基地产为例，该集团的中期纯利为135.05亿元，较上年度上升1.67倍之多；中期纯利当中包括投资物业重估盈余(扣除递延税项)74.26亿元，若撇除扣减递延税项后之投资物业重估盈余，期内基本纯利为60.79亿元，与上年度同期比较只增加10%，可见新会计制度的粉饰功效。

　　新世界发展05/06年度中期纯利20.93亿元，较去年同期增长1倍。不过，新世界发展董事总经理郑家纯表示，该集团除税后投资物业重估净增加约8亿元，在扣除有关金额后，该集团半年基本盈利增长为30%。

　　恒基地产05/06年度中期纯利更是上涨了3.3倍，纯利升幅明显优于同类股份。不过，由于该集团期内投资物业重估盈余达到53亿元，在扣除投资物业重估及递延税项后，半年基本纯利升83%至23.58亿元。由于集团在回购恒中及恒基数码带来6.51亿元的非营运收入，如果再扣除该项目，恒地盈利只上升约30%。

　　长实和黄亦受惠新会计制度

　　3月23日收市后公布2005年业绩的长江实业及和记黄埔是本周的市场焦点之一。以李嘉诚为首的长实集团主要在香港从事地产发展业务，故不难想象其盈利会受到新会计制度的影响。长实(0001.HK)2005年度纯利为139.95亿元，较去年同期107亿元上升31%，其中去年重估投资物业为17.76亿元(2004年为6.78亿元)。在扣除有关的估值改变后，其核心盈利为12.22亿元，较去年同期的10.02亿元上升21.92%，表现较

证券界较早时的预期为佳。

　　和黄(0013.HK)2005年度录得纯利143.43亿元，较上年同期129.78亿元增长11%，表现好于分析人士的预期。和黄的纯利得以增长，多少与其2005年度出售投资及注销少数股东权益有关。

　　和黄在出售投资及注销少数股东权益共录得251.17亿元的溢利，当中包括出售香港国际货柜码头20%权益、中远国际货柜码头10%权益、发行和记电讯国际之新股、回购和记环球电讯、以及出售和记电讯国际19.3%权益等。此外，投资物业的价值重估也为和黄2005年度带来36.85亿元的溢价(2004年度为52.44亿元)。

　　分析难度增加

　　自香港会计准则第40号生效之后，香港财务报告准则与国际财务报告准则得以接轨，有助香港作为国际金融中心的长远发展。但与此同时，地产发展商等一类持有不少地产投资项目的公司，其盈利表现亦会因而受楼价变化所影响，由于去年楼市畅旺，故不少持有投资物业的公司都录得亮丽的业绩。

　　从另一角度去看，持有投资物业的公司，其业绩将会随着地产市道的变动，而变得更加波动。在分析和评估他们的投资价值时，难度亦会随之而提高了，投资者在作出投资决定前，应多加留意。