G万科 动态估值仍具吸引力副题

　　本报记者 龙跃

　　在迪斯尼题材刺激下，地产板块近期持续活跃。在良好的市场氛围下，作为地产股的龙头品种，G万科最近也表现强劲。但业内人士指出，万科的走强与目前部分二线地产股（尤其是上海本地地产股）的活跃，有着本质的区别。

　　后者的活跃在于朦胧题材的刺激，而前者的走强则在于市场对其长期投资价值的认同。这种认同体现在盘面上就是，G万科近年股价很少出现大起大落的情况，即使在地产行业宏观调控风声鹤唳的时候，该股仍能保持明显的持续向上趋势。事实上，从业绩的稳定性、未来增长的良好预期以及公司治理水平等角度考量，G万科都是A股市场中不可多得的投资良品。

　　抗风险能力保障业绩稳定

　　G万科最具投资价值的地方可能就在于，公司虽然身处地产这一典型的周期性行业，但却能较大程度地规避周期调整的风险，保持业绩的稳定增长。

　　公司昨日公布了2005年年报：2005年实现销售面积231.8万平方米，增长41.5%；实现销售收入139.5亿元，增长52.3%；结算楼宇面积176.9万平方米，增长23.4%；实现结算收入103.8亿元，增长39.1%；全年实现净利润13.5亿元，增长53.8%。对此，有市场人士指出，在宏观调控形势比较严峻的去年，公司仍能向投资者交出一份令人满意的业绩答卷，关键在于公司具备较强的抗风险能力。

　　首先，公司全国性地产商的地位，保证了公司可以有效规避区域性市场调整的风险。长江证券研究所田世欣指出，公司在全国

房地产市场的战略布局已经初步形成，即以长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区为主，以武汉、成都等其他地区经济中心城市为辅，形成了“3＋X”的跨地域布局。目前，公司地产项目的区域分布比较均衡，利于化解单一市场风险。其次，平安证券综合研究所姜培正表示，较高的品牌价值以及专业化的管理能力，也赋予了公司较强的抗风险能力。统计显示，在去年宏观调控最为严厉的6－9月份，公司销售收入仍保持了较大幅度的增长。

　　土地储备支撑未来增长

　　2005年，在宏观调控的影响下，G万科在业内率先实施了防守战略，但随着对行业发展预期好转，公司又一次迈出了战略扩张的进攻步伐。据国信证券经济研究所方炎预计，公司2006年地产项目将开工400万平米、竣工333万平米，较2005年有50%以上的增长，未来公司房地产销售和结算面积将继续保持快速增长的态势。

　　有分析认为，在土地取得日益困难的现阶段，公司仍能实现战略扩张的基础在于丰富的土地储备。方炎指出，公司2005年年末拥有土地储备1209万平方米，其中按万科持股比例计算的项目储备约为1019万平方米。至2006年3月16日，公司在2006年新获取项目11个，规划建筑面积合计168.1万平方米。统计显示，公司目前共拥有71个项目，规划建筑面积合计1377.2万平方米。此外，公司采取“核心区域积极进取，重要区域稳步发展”的策略，一方面集中资源于深圳及周边地区，另一方面在北京、上海等重要城市，积极寻求渐进发展的机会，未来还将继续增加土地储备。方炎表示，按2年左右的开发期，目前项目储备可以保证公司未来3年左右的开发需要。

　　股权激励提振投资价值

　　值得注意的是，G万科本已十分稳健的业绩增长，昨日又被加了一道保险，即公司推出了A股主板市场的首份限制性

股票激励计划。

　　计划规定：以2006－2008年为首期限制性股票激励计划期，3年内如果每年业绩达到设定指标，则按当年净利润增加额的一定比例提取激励基金，通过信托管理方式委托信托公司买入公司A股股票。每年买入的股票经过一年的储备期和等待期，还需满足与股价挂钩的归属条件，才能最终奖励给激励对象。

　　田世欣认为，该激励计划不但将对公司每年上半年的股票走势有较大的支撑作用，而且从严格的操作条件等角度看，其长期实际效果也将较强，对二级市场投资者以及完善公司法人治理结构都具备深远意义，是一份真正和国际接轨的股票激励方案。中信证券王德勇则进一步指出，激励的获取必须满足成长性、盈利性、业务专业化以及股价等多方面条件，可以说，该激励计划是一副真正的“金手铐”，将管理层与公司、二级市场投资者的利益紧密地捆绑在了一起。

　　较强的抗风险能力、良好的业绩预期、完善的激励机制，使得机构投资者对G万科“趋之若鹜”。据Wind资讯统计，2005年三季度时，机构投资者持股数占公司流通A股的比例为13.56％，而至2005年年底这一比例已经上升至34.59％。也就是说，机构投资者目前持有了万科三分之一的筹码，显示出了强烈的看好态度。

　　虽然昨日G万科冲高回落，但该股后市仍具较大上涨潜力。据今日投资统计，目前各分析师给予公司2006、2007年的每股收益预测均值分别在0.44、0.55元，可见公司动态估值仍较具吸引力。而国信证券方炎认为，考虑已有土地储备及其增加预期，则公司合理估值应在7.1元。这意味着还有23%的空间可以期待。