|
□ 本报记者 徐建民 特约撰稿人 余凯
近期新会计准则发布引人瞩目。从估值影响来看，如果会计核算方法的改变并未改变公司的现金流，则不会影响到公司的绝对估值，在有效市场中，理论上不会影响到公司的股票价格。但是，在相对估值法普遍应用的今天，股票价格对公司业绩和资产的波动比较敏感，而新准则的实施将使部分隐性资产增值显性化，因此新准则的执行将对资本市场产生深远
影响。因此，新会计准则出台，意味着投资性地产股的估值标准面临巨大变化。
地产股估值面临变化
从投资角度来看，平安证券认为，新准则对A股公司的影响主要体现在如下10个方面：新准则首次执行，追溯调整将带来留存收益的变化；对上市公司法人股投资，限售期过后，将以公允价值计量增加净资产；技术开发费资本化，将提升公司近期经营业绩；股权投资差额的取消，将减轻公司未来摊销压力；投资性房产若选择公允价值计量，将带来公司账面价值的波动；自营证券以公允价值计量，浮动盈利将计为当期收益；贷款减值准备采用现金流折现法计提，将彰显龙头公司优势；套期保值业务披露，将提升公司透明度；石油天然气矿区权益若选择采量法核算，将小幅提升公司业绩；债务重组收益计入当期收益，将引发相关公司业绩大幅波动；减值准备的大额冲回，属于非理性行为，发生概率不大。
对房地产企业来说，新会计准则指出，如果确有证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠地获得，就应当采用公允价值予以计量。也是说公允价值的出现将会有效增加地产股的含金量采用公允价值计量意味着上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现。这对于地产股而言无疑孕育了较大的机会，由于可能每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，将直接大幅提高公司的每股净资产，降低市净率。另外，由于折旧消失，相应会提高公司利润，有效提升公司股票的估值水平。可以说在房地产资产大幅升值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已经明显低估，这就为地产类的上市公司提供了一个价值再挖掘的过程，尤其是那些投资性地产数量庞大的公司，如G金桥、G陆家嘴等。
区域性地产股面临机遇
2006年起，上海市的旧区改造工程将再次大幅提速推进。事实上，2006年上海拆迁工作完成状况，也将直接影响城市发展包括世博会的顺利进行，而拆迁这种压迫式需求对房地产市场的影响是直接且不可避免的。大规模拆迁所带来的市场需求必然会在一定程度上左右市场供需格局。根据当时测算，因旧区改造和基础设施建设动迁，每年需动迁居民7万至8万户，需求量约600万平方米；因改善住房条件需要，每年购房的居民有6万至7万户，需求量约700万至800万平方米，今后几年，上海房地产开发投资额每年将基本维持在650亿至750亿元，商品房销售量将维持在1700万至1800万平方米，存量房交易量将维持在1500万平方米以上，这使得一些因为产业原因而具有拆迁概念的上海本地股获得价值重估的机会，如上海三毛、G凤凰等。
至于深市的房地产股，如海印股份、G深振业、G深深房等这些珠三角地区的房地产上市公司股价之所以能够跟风呈现活跃，则与近阶段广州和深圳两地的楼市火爆不无关系。据最新资料，在去年国家宏观调控的大背景下，占广东全省普通住房销售量88%的广州、深圳两地，新建商品住宅的售价却都在以两位数向上攀升。应该说，珠三角房地产目前的发展势头不错，有进一步增长的空间和欲望。只是，这其中的机会也将是结构性的。一些强势公司，如金地集团、G招商局、G华发、G宝恒等，值得重点关注。
新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
| 
