招标制令土地一级开发更透明

　　■新闻直击

　　招标制令土地一级开发更透明

　　主持人 陶俊

　　嘉 宾 长江证券 田世欣

　　主持人：近期有消息称，北京市土地一级开发招投标政策获得审批通过，将于本月内出台。此前北京的土地一级开发是如何运作的？

　　田世欣：通常土地一级开发采用两种方式：一是由土地储备机构负责实施；二是由企业实施土地一级开发，企业土地一级开发的单位则应由储备机构通过招标方式确定。上海等政府资金比较充裕的地区，较多采用由土地储备机构进行开发的模式，但对于资金需求量巨大的城市中心地段的拆迁改造，则通常也需要引入房地产企业进行开发。

　　北京市早在2002年12月就公布了《北京市土地一级开发管理暂行办法》，已经明确规定对土地一级开发地采取招标形式，但到目前为止，一级开发绝大多数没有采取招标方式，而是由政府指派特定企业参与。

　　主持人：如果该招投标政策得以通过，将对北京的土地市场产生什么影响？

　　田世欣：执行土地一级开发招标政策，将促进北京土地市场的长期健康发展，它带来的变化主要包括以下几个方面：

　　首先，市场源头管理规范化，土地价格构成透明化。土地一级开发市场引入竞争机制，可以从源头上规范土地市场，减少了寻租空间，也能引导实力强、具备专业化能力的大企业进入一级市场。另外，招标制将降低土地市场多见的暗箱操作现象。

　　同时，一级开发操作空间缩窄，利润空间受到压缩。由于操作上的不透明，土地一级开发的利润率计算方式很难确定。根据相关法规，如果是委托一级开发公司具体实施，开发企业应收取不高于土地储备开发成本2%的管理费用；如果是招标实施土地储备开发，由开发企业负责筹措资金、征地拆迁和进行相关市政建设等工作，开发企业的利润率不高于总成本的8%。实际操作中，一些一级开发项目的利润会按土地评估价格（挂牌底价）和投入成本之差来确定。因此目前土地一级开发的利润率很多情况下要比表面看起来的丰厚。而土地一级开发的招投标方式和二级市场不相同，它可能更类似于工程招标，采取“价低者得”，也有可能确定一个相对于投资成本的利润率。在招标条件下，一级

开发商自由操作空间缩小，利润率可能受到压缩。

　　此外，二级市场竞争环境更加公平，一二级联动可能降低。

宏观调控以来北京土地供给紧张，价格飞涨，二级市场拿地难度加大。在此情况下，很多开发商通过参与一级市场曲线拿地。虽然土地一级开发完成后，还需要进入二级市场的招拍挂程序，但一级开发商可以通过虚增土地成本、设置遗留问题等各种方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权。这种曲线拿地方式对于大部分参与二级市场的开发商来说，存在明显的不公平。实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立，通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。

　　主持人：哪些上市公司可能受到影响？

　　田世欣：目前不少北京地产上市公司如金融街（000402）、天鸿宝业（600376）、阳光股份（000608）等，都或多或少涉及到一级市场开发业务。万科近期收购成立的朝阳万科开发公司也具有一级开发资质，阳光股份的酒仙桥危改项目即以一二级市场联动作为主要目的。新的招标政策应不会影响前期已取得项目，但未来类似机会会逐步减少。