G金桥(600639)：资产重估增值空间可观

　　西南证券 罗栗

　　G金桥(600639)在股权分置改革的大潮下，逐渐凸显出其真实的投资价值。该公司具有明显的区位优势。公司向租赁业务的转型始于1997年，至今运作相当成功，规模已达110余万平方米，并步入快速增长通道。租赁物业主要分布于金桥出口加工区内，这是中国唯一以“出口加工”命名的国家级开发区，是最先进的无烟工业区与现代化国际社区的完美组合。

　　公司现有租赁物业110多万平方米，主要包括:厂房仓储约80万平方米，居住物业约11.5万平方米，配套办公、商业等约20万平方米。现约有80％左右的房产以租赁为主，2004年浦东金桥出租物业的租金收款率在95％以上。

　　土地储备提升价值

　　开发区内，该公司现有待开发土地约60万平方米，计划全部用于租赁物业的建设，其中厂房仓储、居住、配套物业各占1/3，预计到2011年左右，区内租赁物业全部建成并正常运营。届时，公司的年租赁收入将增加至15亿元左右。除此之外，公司尚有约38万平方米出租土地是建设初期低价出租，按协议将于20年租期满后无偿收回。届时，这部分厂房仓储为主的工业物业，又可贡献约1.5亿的租金收入。开发区外，公司刚从集团受让两块优质土地，总规划建筑面积20余万平方米，分别建设为“碧云新天地”三期、四期、金杨高层。项目计划今年内开工。

　　稳定的现金流支撑“两条腿”

　　该公司的主营业务包括房产开发、物业租赁。租赁业务自2000年成为公司新的利润增长点，至2004年，收入累计增长200%，5年内的年复合增长率高达24.7%左右。未来5年，租赁收入仍将保持快速增长，年复合增长率预计可达20%以上，使公司业绩大幅提升。从目前利润构成来看，房产收入仍占据最主要的部分。未来公司主营业务将继续在物业租赁和房产开发两条腿走路。正因为租赁业务的飞速发展，带来了极好的现金流，2004年净现金流入为每股0.17元，预计未来三年将持续大幅增长。由于租赁业务给公司带来了稳定的现金流，使公司不必在账面储备太多的货币资金，公司大胆运用短期融资方式，以降低成本。这一点上与一般住宅开发类企业截然不同。租赁业务支撑了房产开发业务。新会计准则值得关注的是，最近发布的新会计准则中，“投资性房地产可以采用公允价值”，“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”。新准则采用公允价值模式，使得股东权益的账面价值得到了真实体现。其利好因素主要体现在净资产账面值将因此得到较大提升，使物业增值从隐性到显性，公司的净利润水平将得到显著提升，这就是资产重估增值。

　　二次拉升在即

　　大盘在本轮股改行情冲高1300点之后出现了回调，从目前走势分析应定性为中级回调，时间上可能比较长，但普涨普跌的行情结束以后，个股的概念性炒作无法持续。因此，涨时重势，跌时重质的特征决定了只有具备潜在价值的

股票才能抵御大盘的回调。浦东金桥虽然从其每股收益上看还不够蓝筹的标准，但其资产重估增值将使其股票含金量大增。

　　在本轮股改行情中，该股单边绝对涨幅在180%左右，但在去年10月中旬就提前进入调整，目前技术指标调整到位，在短期均线有利于多头排列时，酝酿再次向上突破。

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