[年报点评] G陆家嘴:坐拥"金矿"

　　上海证券报 东方证券研究所 王树娟

　　G陆家嘴(600663)公布了2005年度业绩报告，该公司每股收益0.31元，同比增长15.28%；净资产收益率8.98%。这与市场预期基本一致。

　　从年报传递的信息来看，该公司在未来仍能保持稳定增长。此外，据年报披露，公 司将转让所持有的浦发银行、强生控股、锦江酒店部分法人股。这部分法人股转让预计将带来1.77亿元的毛利，对公司2006年度的净利润贡献约0.06元/股。

　　土地批租毛利率创新高

　　该公司土地批租业务一直保持很高的毛利水平，并随土地价格上涨而不断上升。2005年度，土地批租毛利率67%，创历史新高。而未来几年，土地批租毛利水平有望保持高位，甚至再创新高。

　　据统计，剔除计划用于开发项目，该公司目前可供批租土地规划面积约150万平方米，再加上尚未结算批租收入约40亿元，未来很长时期内批租业务将带来很大的利润贡献。

　　土地批租给公司提供了极佳的现金流，为租赁、房产开发业务发展提供了强大的资金基础，确保公司未来业绩稳步增长。

　　租赁收入快速增长

　　该公司租赁收入持续增长，2005年增长率高达41%，为1亿元左右；而未来5年，其长短期促动因素交替，租赁复合增长率预计将高达30%以上。

　　短期增长促动因素:2005年公司对存量进行了梳理，另外，建设周期较短的软件园1#、2#、临时商业用房等完工将用于租赁。

　　中长期促动因素:公司在建拟建物业约60万平方米，2005年在建28万平方米，其余预计也将陆续开工，并于2006年至2009年竣工投用。至60万平方米在建、拟建项目全部正常运营后，公司租赁收入规模预计至少可达到年13.5亿元，带来每股0.30元的利润贡献增量。

　　市场景气带来长期利好

　　陆家嘴商务地产市场持续向好。DTZ统计数据表明，2005年陆家嘴地区甲级办公楼供不应求，租售价格继续上涨。

　　2005年，在供应较大的前提下，陆家嘴甲级

写字楼租金同比增长17.8%，高于上海市平均15.3%的增长率水平，达到每天每平方米211.1元。空置率由2004年的8.7%下降至6%；同期上海市平均空置率水平同比略有回升，为6.6%。

　　陆家嘴作为未来亚太金融中心，其核心地位不言而喻，但从其物业租售价格水平来看，还远低于上海南京西路等传统核心地段，甚至不及上海市同品质物业平均水平。

　　2005年陆家嘴区域写字楼租金的快速增长仅仅是序幕，随着区域商业配套等的完善，其租金水平有望最终在上海市居于领先地位，正如其它所有的区域金融中心。区域市场景气对于90%以上物业位于陆家嘴核心地段的G陆家嘴来说，无疑将构成长期利好。可以印证的是，2006年初，渣打银行欲重金购陆家嘴开发大厦冠名权，这就充分展示陆家嘴区域品牌的价值。

　　该公司大部分的储备都同样地处陆家嘴区域、世纪大道两侧黄金地段，待到建成之时，仅其先天拥有的陆家嘴区域品牌，就可能带来巨大的收益。