房价回调梦难圆

　　天相投资 段海瑞

　　企盼着房价下跌者的愿望恐怕又要落空了。2005年的宏观调控仅使房价上涨的速度减缓了一些。2006年，房价下降可能仍是一个梦想。

　　今年房价不会下降

　　提到房地产，最敏感的词汇是“房价”。笔者认为房价不会下跌，主要理由有三点。

　　首先，抑制需求的同时供应量在减少。2004年实行“招拍挂”以来，政策因素导致土地进入市场步伐放缓，加上避免投资过热的宏观调控措施，房地产先行指标回落，投资增速下降。拆迁政策的改进在客观上造成房地产开发进程减缓，房屋供应量减少。银根对房地产行业的紧缩没有得到根本性改善。同时，房地产信托在2005年受到整顿，房地产基金尚不能成为主流的融资渠道，由于股权分置改革，地产公司几乎没有通过证券市场融资，房地产业整体资金紧张，开发节奏大大放缓。

　　其次，

房地产企业的垄断地位在加强。大多数人认为

房价是由供求关系决定的。其实并非如此。卖方主导使房地产市场不属于完全竞争性市场，在这样一个市场，房地产企业可以人为地囤积土地，减少供应，抬高价格，房价不是完全由供求关系决定的。房地产企业的成本可以顺利实现传导，同时实现超额的利润。另外，供求对房价有相当大的影响。供求失衡会更加强化地产商的垄断属性，会更加凸显房地产卖方市场的特征。综合来看，

宏观调控下的优胜劣汰大大提高了行业的集中度，房地产企业的垄断地位反而在加强。

　　第三，抑制房价的有效措施短期内很难施行。调控房价的手段还有土地年租制、提高审批效率、限制购买多套住房、城市郊区化发展等。但有些牵涉的利益面太广，推行的难度非常大；有些是长效措施，短期内难以起到立竿见影的作用。

　　成交量难以大幅下滑

　　有价无市同样是对房地产行业的重大冲击。从政策、需求的角度分析，今年成交量不可能大幅下降。

　　政策不会容许成交量大幅萎缩，因为它会伤及所有参与者的利益。房地产行业地位如此重要，一旦成交量萎缩，地方政府失去的是就业机会和财政收入，银行失去的是重要的客户和利润来源，上下游企业失去了饭碗，购房者居住条件的改善迟迟得不到满足。如果是这样，政策怎么会容许？

　　从房地产需求的角度分析，成交量不会大幅下降，因为有旺盛的需求支撑。即使政策重点打压的投资性需求，下降幅度也不会太大。这主要是因为：一些城市和地区的人均GDP已经是全国的4倍，在这些地区，房屋的买卖不仅是为了满足居住的需求，更重要的是作为一种保值和增值的工具，即投资的需求。即便是居住，也会同时考虑其投资的功能。另外，2005年的宏观调控也挡不住海外基金投资中国房地产的步伐，目前来看，这些基金的总量虽然不大，但是示范效应不容忽视。

　　理性看待地产股回调

　　1998年以来，房地产企业在商品房开发过程中已经实现了高度的市场化，但政府仍控制着房地产开发产业的主要外部资源：土地和资金。土地转让一级市场是政府主导，多数开发资金来自于银行。从消费需求的角度来看，房改拉动需求，按揭贷款支持需求，拆迁创造需求。房地产行业依然是一个政府主导的行业。2006年，上述特征不会有本质性的改变，因此投资房地产上市公司的最大风险仍是政策面。

　　今年政策的主基调将是维持房地产行业的稳定发展。经过2005年房地产调控的洗礼，投资者对政策的承受力应该有所增强。对政策的担心仅是前期涨幅过高的地产股调整的一个由头，对此投资者应理性看待。