上海空置房出路何在

　　顾列铭

　　据权威机构公布，目前我国商品房空置面积达1.14亿平方米，面临着潜在的住房过剩风险。作为空置房的重灾区，上海的商品房空置情况较为业界所关注。

　　上千万平方米空置房、新增存量房（空置期在一年以下）的出路，成为最近上海房 地产业的热门话题。有学者称，“2004年年底的空置量是395万平方米，加上前年空置600万平方米，截至去年底，上海空置房面积估计在1000万平方米以上，接近了1996、1997年空置房的顶峰时期”。“2005年调控政策之后，按照二季度和三季度的数据推算，整个市场的成交量下降50%到60%，投资和投机需求缩量在50%到70%，这直接导致上海楼市每年3000多万平方米的成交中，减少了20%，这20%则变成了空置房。”在上海社科院房地产研究中心主任张鸿铭看来，正是调控之后的供求失衡令楼市空置量直线上升。

　　据中原（中国）地产研究中心估计每年上海刚性需求在800万到1000万平方米，再加上其他的一些投资，比如二次置业的需求，改善住房等等需求，市场真正需求总量在1500万平方米左右。另据上海富阳研发机构预测，去年年底上海商品房供应量已达到3200万平方米。而因为滞销，去年以来上海不断有楼盘陷入这样的降价怪圈：6、7月开始首次对部分房源降价，如果降幅够大，确实吸引了不少买家，就成为当时的销售明星；而当降价房源售完后，再次无人问津；当再次降价时，已很难达到当初的效果。降价逐渐演变成双方僵持的心理战。

　　面对有效需求和投机需求的双重萎缩，消化空置房已成上海房地产市场的燃眉之急。作为全国房地产市场泡沫最严重的上海，从去年4月开始，上海的

房价一路下跌，商品房销售价格月环比已连续7个月下降。虽然06年的市场有止跌的迹象，但是购房人对市场已失去信心，市场没有投资，趋于平淡。“目前开发商所面临的压力非常大，只有在营销上多下功夫，创新销售理念，才能消化去年积压的房源。”上海一位房产专家指出。

　　由以前的包销转为分销，上海房产开发商的新盘销售体系开始创新。比如上海的汉宇地产、中原地产、美联等代理公司开始涉足分销楼盘，以前一个新楼盘由多家分销的情况比较少见。这种悄然风行于上海业内的做法，带来的好处是：一方面，开发商可以降低楼盘推广的成本，分散风险，快速回笼资金；另一方面，开发商可以达到消化手中积压房源的目的。

　　有业内人士分析，一家代理商销售楼盘，客户的资源有限，销售的渠道单一，很难在开发商规定的时间内完成销售任务，开发商所承受的风险很大，特别是面对银行还款压力时。另一方面，空置率是衡量房地产市场发展的重要指标，大量房屋的空置突现出房地产市场的激烈竞争局面，也加速市场的洗牌。很多公司的命运往往就系于某个项目的销售上，房屋的积压会带来开发商资金链的紧张，项目公司便难以为继，最终落荒而逃。

　　空置积压并不代表没有市场，上海的房屋空置是结构性空置，并非供大于求的绝对空置，这是当今上海房地产市场的最大特点。从目前情况看，真正形成空置的房屋还是那些价位偏高的中高档住宅。除了商品房空置外，上海楼市还有一个特点就是前期房地产热时许多投资性购房，由于交易成本抬升，

二手房交易清淡，加之租金价格走低，许多已售出的住宅也处于空置状态。这与开发商未售出的商品房空置唯一不同的是，前者是“工业库存”而后者则可算作是“商业库存”了。可以想象，如果市场价格走低趋势明显，人们购买意愿不强，这部分当初投机性房产也不排除“杀跌出货”的可能。这或有可能对新增空置房产生影响。

　　因此，开发商除了在销售策略做些市场调整之外，恐怕最根本的解决之道还在于降价，只有开发商与购房者相互双赢，才有可能让房地产市场重回到健康发展的轨道上来。