政策调控悬空 房地产投资策略需转换

　　兴业证券研发中心 任壮

　　我们认为应客观看待房地产板块“利多”与“利空”共存的“两面性”，大喜与大悲的态度并不可取。

　　在政策调控取向之下，我们建议调整投资策略，重点关注三类房地产公司：一是拥有 丰富且低成本土地储备的“地产”公司；二是具有品牌优势、管理能力强的区域地产龙头公司；三是具有自身特色的开发性公司等。

　　进入“后调控时期”

　　在前期的报告中我们多次提出：在国内房地产行业依然没有实现市场化主导的情况下，政策调控依然是影响房地产市场今后走势的主要因素。

　　我们认为，今后房地产政策调控的力度仍将是突出有效性与针对性，并以“结构性、区域性”调控目标为主。因此，政策调控对行业内的影响将产生较大的差异性。

　　由于市场基础及前期表现的不同，长三角主要城市的房地产市场风险较大，房价及销售量可能较长时间内处于下跌态势，而珠三角、环渤海区域城市风险相对较小，市场将会稳步走强。另外，

别墅及高档住宅将受到土地、税收、信贷等政策的打压，市场风险较大，而中低档住宅产品，特别是普通住宅、

经济适用房等将受到政策扶持。

　　从发改委此次公布的今年调控重点来看，其调控思路基本上印证了我们的观点。今年调控的主要思路是：一是调整供应结构，增加普通商品住房供应，同时严格控制低密度高档住宅及商业营业用房开发。二是加强分类指导，解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。三是今年可能会加大对房地产批地、流通环节的市场整治力度，税收等方面审计力度可能也会加大。

　　我们认为，房地产行业已进入“后调控时期”，政策调控的目的将围绕保持房地产市场的健康持续、规范发展为主线，“政策性调控”将可能会逐渐让位于“市场化调节”，“银根”将会适度放宽，“地根”仍将会“结构性”收紧。当然，今年不排除出台新的调控政策，但可能以税收等政策为主。

　　上市公司面临“新考验”

　　在房地产“后调控时期”的背景下，上市公司将面临新的考验。

　　一是行业景气度将持续走低。在房价日趋走低的预期下，消费者将日渐成熟和理性，部分区域的房价出现滞涨和下跌，上市公司项目销售收入回笼将面临困难。区域市场走弱及全国性的公司的项目开发周期、运营成本、管理费用将会增加。

　　二是土地出让的招拍挂原则和限量供应方式，抬高了上市公司的土地成本。日益上升的土地成本不但压缩了上市公司的利润空间，土地储备也成为今后开发商能否持续经营的决定性要素。

　　三是银行对房地产行业的“惜贷”现象没有实质性改变。上市公司可能面临房款回流趋缓、银行贷款阻塞的“双重困境”，再融资压力变得空前高涨，资本运作能力与融资能力将成为考验上市公司的主要问题。

　　四是消费者观念的转变将会逐渐影响开发产品模式。目前市场中对房地产产品的需求已形成追求多元化、个性化、时尚化的趋势，过去那种追求项目规模、滚动开发式的“大盘开发”模式将会逐渐被淘汰，取而代之的是贴近消费受众、具有独立开发模式、可持续发展的“小盘开发”模式。

　　把握投资“新视角”

　　去年上半年，受调控政策出台的影响，地产板块持续低迷，而行至年底受

人民币升值、区域市场拉动、股改含权预期等利好因素的影响，地产板块又走势强劲。

　　在经历“大悲大喜”之后，我们应客观看待地产板块“两面性”：不应因行业“利好”而忽视调控“利空”的存在，也不应因调控“利空”存在，而看不到地产行业未来发展的良好远景。未来几年，调控政策预期依然会较长期的萦绕在地产行业“上空”，但是出台实质性利空政策却因市场表现而定，毕竟政府调控的目的是为了稳定市场，不希望市场大起大落。

　　今后，建议投资者从以下几个视角来把握地产行业的投资策略：一是随着土地储备在行业地位的不断提升，“地产”公司的寓意更胜于“房产”，即拥有丰富且低成本土地储备的“地产”公司，其公司的投资价值要高于“买地开发”式的纯房产开发公司，如天房发展（600322）。二是具有品牌优势、管理能力强的区域地产龙头公司，其产品的市场认可度高，有产品定价权，而销售费用、管理费用却低于全国性的公司，在区域市场中更具有竞争优势。如G栖霞（600533）、G华发（600325）。三是具有自身特色的开发性公司，其产品市场定位明晰，产品价格对市场波动的敏感性低，如采取“主题公园＋高档住宅”开发模式的华侨城（000069）。