百年腾飞看今朝------苏州高新倾力打造开发区蓝筹上市公司

　　上海证券报 

　　前言

　　苏州上市公司的龙头企业------苏州高新股权分置改革已进入投票表决阶段，为了帮助投资者全面系统地了解苏州高新的昨天、今天和未来，本报以图片、图表、数字、文字 介绍等形式，把苏州高新的区位优势、产业布局、投资回报及潜在的投资价值，形象、直观地呈现给投资者，希望投资者根据这些资料，做出理性的分析、判断、决策，坚定对苏州高新的投资信心，并为苏州高新的股改方案投上神圣的一票。

　　区位优势蕴藏巨大商机

　　苏州高新位于国家级高新技术开发区苏州高新区内。目前，高新区已成为融世界制造高地、科技创新基地、现代人居新城为一体的国内领先的高新区。2005年经国家发展改革委、环保总局、科技部、财政部、

商务部和统计局等6个部门批准成为国家第一批循环经济试点单位。一个以高新技术产业为主体、企业内以清洁生产为荣、企业间以互利共生为链、区域层面以物质循环利用为主的循环经济雏形，已在苏州高新区初步形成。随着苏州高新区迈向循环经济时代，开始以打造全国最大的环保产业群为目标，坚持生态立区，扎实推进"绿色高新区"建设，加快实现工业链向生态链的转变，构建"静脉产业"，完善循环经济产业体系，保持了开发建设与生态环境保护齐头并进的良好发展态势。

　　截至2005年底，全区已经引进了30多个国家和地区的1200多家外资企业，外商总投资130亿美元。其中全球500强投资的项目43个，投资1亿美元以上的项目16个，一批著名的跨国公司都在区内建立了生产基地。2005年全区生产总值410亿元，比上年增长29％，工业总产值1290亿元，比上年增长28％。进出口总额270亿美元，其中出口155亿美元，进口和出口分别是2000年的6.4倍和7倍。

　　最近，苏州高新区又提出，"十一五"期间，地区生产总值、工业总产值年均增长20%以上，地方一般预算收入、全社会固定资产投入年均增长15%，进口和出口年均增长25%以上；2010年，全区人均GDP达到3.5万美元，科技投入占财政支出的比例达到10%，高新技术企业产值占规模以上工业总产值的比重超过70%。全区将围绕争创"一流园区"和基本实现现代化的目标，努力建设"山川秀美、经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明"的现代化新城区。

　　苏州高新区已经启动了"北扩西进"工程，将开发区面积由原先的52平方公里扩大到258平方公里，全区上下掀起"二次创业"高潮。这一系列的举措，为苏州高新的产业拓展、资本扩张提供了更大的舞台。另外，苏州高新区还表示，在区域经济发展的过程中，还将把区域内的优质资产、优质资源优先向苏州高新开放，让苏州高新在分享区域经济发展成果中成长为苏州市在资本市场的一张绚丽夺目的名片。

　　产业定位凸显协同效应

　　苏州高新在十多年的发展过程中，通过对综合资源的分析和发展战略的探索，"量体"裁定了以房地产开发与基础设施经营为主体的产业布局，这就是苏州高新目前的产业定位。这一产业定位的最大特点，就是结合其自身的行业特征与资源优势，巩固提升了其所在领域的产业势能和盈利能力，在协同效应中追求经济效益最大化。

　　随着苏州高新在房地产领域加大投入，目前苏州高新房地产业开发量居同行业前列，苏州高新被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选为"2005年中国房地产上市公司综合实力10强"；2005年被中国企业联合会、中国企业家协会、中房企业家协会评选为"中国房地产企业200强"，公司在全国房地产企业中位居前40名。苏州高新所从事的房地产主要包括三种类型，其一是商业房地产；其二是工业房地产；其三是旅游房地产。相关资料表明，苏州高新2003年、2004年房地产开发面积分别为166.74万平方米和66.4万平方米，对应的销售面积分别为24.25万平方米和39.17万平方米。这些数据，一方面折射出苏州高新的销售面积处于增长趋势中，另一方面由于开发面积远远超过销售面积，意味着苏州高新在2005年、2006年、2007年具有持续的增长后劲。

　　苏州高新在房地产经营方面还有两种独特的经营模式。其一是"旅游＋地产"的经营模式。苏州高新拥有苏州乐园60.05％的股权，当时苏州乐园被纳入苏州高新旗下时，土地储备为1000多亩，土地评估价只有20万元/亩，而目前此笔旅游用地已大幅增值，苏州乐园周边的土地拍卖价已高达350万/亩，由此可见，苏州乐园的土地储备资产增值已成一座金矿。而且更为重要的是，苏州高新已将苏州乐园东门外附属土地改造成了商业街，预计稳定的租金收入将达到800万元/年，同时，苏州乐园南部水上世界也将复制这种模式，以提高存量资产的使用效率。

　　其二是工业厂房出租的"现金奶牛"模式。由于房地产业务具有项目特征，即一个项目的房地产销售完毕，项目也就完毕，不利于持续经营。而工业厂房以及与之配套的打工楼、白领公寓、外商服务小区等则有望带来持续的租金业务来源，这就是业界俗称的"现金奶牛"业务模式。苏州高新充分利用区域外向型经济制造中心的有利条件，大力发展物业租赁项目，可以带来稳定持续的现金流。苏州高新已经把苏州钻石金属粉有限公司所有的土地用途作了转换，计划开发建设大型超市，与国际知名的零售商合作，以出租物业带动周遍开发房产的升值。苏州高新目前出租模式的存量物业资产还有十几万平方米，大部分位于苏州高新的核心地段，这块资产按照现价评估，已大幅度增值。

　　在基础设施产业方面，苏州高新已经淡出基础设施开发业务，正在积极形成以水务、热电、物流等为主的基础设施经营性产业体系。苏州高新的水务，包括自来水与污水处理业务。目前苏州高新所属的污水公司一污厂的生产能力为日均污水处理8万吨，另有三个新建污水厂共12万吨规模，2006年投产。自来水厂目前日供水15万吨，新建的二期日供水能力为15万吨，2006年上半年投产，这样苏州高新2006年底的自来水生产能力将达到30万吨。近年来，苏州高新区招商引资力度强劲，苏州高新抓住机遇，开始对水务上下游进行全面整合，巩固区域内水务的垄断地位，进一步分享区域经济高速发展的成果。预计苏州高新供水量在未来3至5年，有望保持30％的增长速度，水务行业将成为该公司的利润增长点。

　　在热电与物流业务方面，苏州高新采取与相关行业的龙头企业联合经营方式，如热电业务是与华能集团共同经营的，苏州高新以极少的现金完成了对苏州华能热电的二期增资并分享到了一大块由于原厂址工业用地变性为住宅用地的土地增值收益。而物流业务则是与中外运合资经营的，这就使得苏州高新所处的苏州高新区一个点、一个区域的优势与中外运全国、全球的一个网优势相结合起来，每年的经营业务收入可成倍增长。

　　此外，苏州高新还注重优化投资结构，及时退出与公司长远战略目标不符合或经营业绩欠佳的投资目标，2005年完成了江苏南中医大药业有限责任公司的股权退出，目前还正在抓紧推进江苏富士通通信技术有限公司的股权退出。2003年苏州高新开始参股金融产业，与华泰

证券、美国AIG集团共同发起成立了中外合资的友邦华泰基金管理公司，与此同时，苏州高新还收购了苏州市商业银行增资扩股的部分股权。自此，苏州高新形成了产业经营与资本运营的双轮驱动的格局。这些产业整合动作充分表明苏州高新将通过汰劣扶优的手段，全面提升公司的核心竞争力。

　　发展规划提升未来业绩

　　经营城市综合服务，是苏州高新明晰的产业定位，用的是大智慧，谋的是奠定百年腾飞根基。最近，苏州高新又提出"十一五"期间，在房地产方面要求以集约开发和优质高效为原则，调整房地产开发投资结构，提供环境优美、智能化的多功能绿色住宅小区，加快发展商业房地产、工业房地产业。

　　苏州高新区西部即将崛起的一座新城"湖滨新城"，给苏州高新大展鸿图提供了百年难遇的舞台。环绕太湖，南依光福邓尉山、潭山的"湖滨新城"，规划总面积约30平方公里，苏州西部的真山真水尽在其中。"湖滨新城"是苏州的精华所在，是天堂中的天堂，其开发已经纳入苏州市城市总体规划。

　　2003年，苏州高新区拿出50万美元，以招标形式面向国际征集"湖滨新城"的设计方案，得到33家国际知名设计机构的响应，最终来自美国、加拿大、日本等国的5家设计公司胜出。专家认为，对太湖沿岸这块"宝地"的规划开发建设必须慎重对待，要放在"长三角"的大区域空间来设计，把保护与开发有机地结合起来。湖滨新城将具有苏州市中心城市的部分综合服务功能，分成科技中心、高科技产业区、游湖休闲旅游居住区，按照科学发展观的要求，改变经济增长的方式，重视苏州特色，形成以人为本，科技创新、高新技术密集且人与自然和谐，既有时代特征，又有文化底蕴的新城区，并成为带动周边地区经济发展的核心区。

　　在苏州高新区西部这个30平方公里的精华空间，苏州高新这家地产大王将摩拳擦掌，倾心打造21世纪既具苏州吴文化特色，又富现代气息、国际建筑水准的精品。

　　苏州高新在发展物流园区经济方面，将利用已形成的制造业优势，加快引进国内外知名专业物流企业，大力发展以配送、第三方物流、现代物流信息系统、仓储为重点的现代物流服务业，拓展物流服务领域和业务半径。苏州高新和中外运联合投资的中外运高新物流苏州有限公司正在积极顺应业务扩容的需要，抓紧建设三期工程，提前规划四期项目，加速分享区域发展的果实。

　　新的发展规划必将打开苏州高新的业绩上升空间，据有关行业分析师预测苏州高新在2006年的每股收益有望达到0.40元。最近，财政部公布了修订数年的39项企业会计准则。有关人士指出，新增的《投资性房地产》准则将使上市公司可以通过赚取租金，或持有房地产等待其增值，获取利润。在具体的计算方法上，该准则引入了公允价值模式，一旦投资性房地产的公允价值提升，上市公司的财务报告将体现这一利润。这就预示着类似于苏州高新这样的经营园区的上市公司，在今后的经营中将获取丰厚的利润。

　　广阔的发展前景和丰厚的利润回报，必将提升苏州高新的

股票价格。有关行业分析师认为，按照苏州高新10送3.4股的对价修改方案估算，其二级市场股价的自动除权价仅有4.50元左右。对应苏州高新2006年可预测的每股收益，意味着苏州高新2006年的市盈率只有12倍左右。考虑到苏州高新目前土地储备增值效应已经带来的净资产值重估因素，以及从成长性前景的角度适度提高估值市盈率。

　　苏州高新，开发区上市公司的绩优蓝筹正在蓄势待发！