以房养老不能脱离国情

　　上海证券报 陈君

　　目前我国60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%。在"未富先老"的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明，建议成立课题组进行调研，推行"以房养老"， 选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。

　　赖明这样阐述他的"以房养老"建议:"反向住房抵押贷款"(还有如售房养老、房产置换等形式)，在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得款项用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

　　类似的提议，早在2004年，就由上海市人大城建环保委以书面形式提交上海市人大常委会审议。

　　然而，针对这一提议，身为主角之一的银行认为暂不可行。理由是，由于目前的法律配套环境不健全，目前大部分银行已停止办理房屋抵押贷款业务。房产抵押后，即使法院判决强制执行，银行也很难收回房屋。加上3月份刚出台的一份通知，要求商业银行承担以房抵押贷款的评估费。种种因素使银行的风险无法控制，成本又有所提高，银行对房屋抵押贷款的积极性不高。

　　银行专业人士，是从操作性上讲的。其实，即便从现实国情考虑，"以房养老"在我国也是很难推行的。

　　首先，我国并不具备"以房养老"的基本条件。"以房养老"首先要有房或买得起房，以现在的

房价来看，如果老人有房或买得起房，养老也就不成问题了。问题在于，不少老年人既没有房，也买不起房。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比也在3-6倍之间。而据中国社会科学院研究员的测算，在上海，按照目前的社会平均工资水平，即使中外环间

二手房的价格，80平方米的住宅总价也相当于每户一年可支配收入的27.5倍。

　　对于没有房子的老人来说，他们有这么多的钱来买房吗?假如老人按揭买房，根据银行的规定，在银行贷款不能还清的情况下，其房屋是不能抵押贷款的。"以房养老"依然行不通。

　　其次，"以房养老"即使可行，也只能在大城市里才行，在农村根本行不通。农村住宅既不能买卖，也不能抵押贷款。因为，房屋必须是依附在土地上才能完整存在。抵押房子，实际上是连同承载房子的土地一齐抵押的，这就必须有一个前提:抵押人必须对房子拥有完全的处分权，对房子附着的土地同时拥有可转让的使用权。城镇的商品房可以抵押，因为人们在购买商品房的同时，也购买了房子的所有权和附着地的可转让使用权。

　　但是，农村住宅则不行。根据我国《土地管理法》的规定:"农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"；"耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押"。如此以来，农村的"以房养老"之路首先在法律上就被堵死。

　　第三，我国商品房的土地使用权一般是70年，不像西方国家，是永久性的私人财产------这也是他们能够实行"以房养老"的重要基础。

　　试想，在我国，在商品房所依附的土地使用权已经到期的情况下，如果老人依然活着，他的房屋已经没有价值，还怎么抵押贷款?银行愿意承担这种风险吗?

　　更为重要的是，养老是政府理应承担的责任，将这种责任推卸到老人身上并不合适。国家财政是社会保障制度的经济基础和最重要的支撑力量，这是一个世界性的共识。比如，北欧国家建立的社会保障体系，全方位、广覆盖，被称为"从摇篮到坟墓"，包括生育保险、医疗保险、失业保险、退休保险以及残疾人保险等。在社会保障体系最完备的瑞典，用于与社会保障有关的费用在国家财政支出总额中的比重达1／3左右。

　　因而，一个有责任的政府，首先应该在社会保障制度方面积极作为，而不是让辛苦了一辈子的老人再承担责任。即使从拉动内需的角度来看，"以房养老"也不可行。

　　事实上，这一点已为我国政府所认识。3月5日，温家宝总理在十届全国人大四次会议上作政府工作报告时提出，通过加快完善社会保障体系和解决教育、医疗卫生、住房等领域的突出问题，减轻居民增加消费的后顾之忧。

　　温家宝强调，加快推进社会保障体系建设。切实保证各项社会保险金的及时支付。完善城镇职工基本

养老保险制度。加大社会保险费征缴和基金监管力度，多渠道筹集社会保障基金。继续完善城市低保制度。研究制定机关事业单位养老保险制度改革方案。研究适合农民工特点的社会保障办法。有条件的地方要探索建立农村居民最低生活保障制度。

　　很显然，"以房养老"的建议，将增加消费者的后顾之忧，不符合中国的国情，很难为我国政府所采纳。