外资地产经纪盯上二手房

　　张梦

　　宏观调控下的中国房地产市场，一个微妙的趋势是，前赴后继的外资机构在对一手房市场集中火力的一番猛攻之后，已逐渐开始将触角伸向了尚未完全发达的二手房经纪市场。分析人士表示，国际资本强势介入中国二手房市场，在推动经纪公司实现规模化扩张的同时，也给这个原本竞争就很激烈的市场带来更浓的火药味。

　　二手房市魅力依旧

　　据中国房地产协会介绍，受当前相关政策出台影响，京城多数中介公司的房屋成交量下滑，一些大型房产中介公司无奈退出了市场。然而，在本地中介公司纷纷退市的时候，外资机构偏偏选择了这块肥肉。2005年12月19日，21世纪中国不动产宣布，根据其与高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司签署的投资协议，高盛首轮将向21世纪中国不动产注资2200万美元，本次注资完成之后，高盛战略投资（亚洲）公司将成为21世纪中国不动产的第二大股东。这是继顺驰置业获得软银、凯雷4500万美元融资之后，国内二手房中介公司赢得海外资本青睐的又一案例。根据规划，21世纪中国不动产未来计划在国内各大中城市建立60个区域分部，吸收4000家加盟店，培养30000名经纪人。

　　分析人士指出，国际资本之所以看中

二手房市场的生意，一来是因为中国二手房的交易规模正在逐年上升；二来二手房市场结构也在进一步优化。在欧美等发达国家房地产市场上，二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的80％左右，而在中国这个比例还不到40％。随着中国二三级市场的开放，自1998年以来全国二手房市场迅速发展，已经在东南部沿海地区的一些大中城市如上海、广州、天津等地形成了比较成熟的二手房交易市场。可以预计，2006年，由于二级市场符合免税条件的房源逐渐稳步放量及大众观望情绪的减退，二手房市场将集中交易。对未来二手房产市场，有关专家给出了相关数据，到2020年，中国房地产增长速度会持续高于固定资产投资速度。城镇住宅投资将快速增长，年均增长率达到13%，占总投资的比重将从2005年16.7%增加到2020年的20.4%，城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上。到2020年人均使用面积是24.4平方米，折合建筑面积就是32余平方米，低于建设部规划的小康水平，房地产业面临极大的挑战。随着农村城市化进程的加快，农转非人口的增加。首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米，城镇人口人均使用房屋的建筑面积将达到32.4平方米，年均改善率1.8%。2005-2020年累计新建面积将达到120.4亿平方米，新建面积年均增长5.5%，未来15年每年建房屋12亿平方米。

　　外资经纪乘虚而入

　　在宏观调控制约下，不少房地产中介机构关门倒闭。与此同时，外资房产中介却携资金、服务、品牌之优势大举扩张，而且大多采取低调入市策略。外资中介机构主要推行的是特许经营模式，这与现有的房屋中介运作方式有很大不同。在这种模式下的连锁店，与总部是平等的合作伙伴关系，总部为各连锁店提供品牌宣传、系统服务和技术支持，通过规范化运作来保证各连锁店业务的顺利开展。

　　事实上，2002年以来，外资中介进军中国房地产市场的步伐已经加快。目前，仅上海地区就已经拥有21世纪不动产、美联物业、信义房屋、中原地产等多家外资、台资或港资中介公司。外资中介将支持各连锁店开展不动产领域的金融

理财服务、不良资产处置以及不动产信托、不动产保险等多种衍生业务，这些都是外资中介机构的竞争优势。业内人士预测，随着外资房地产服务机构的进入，中国房地产中介市场竞争将日趋激烈。外资中介公司加速扩张的同时，也在不遗余力地揽才。

　　去年，汉宇、美联、中原等港资房产中介率先开始了大规模扩张，并乘机争夺各路房地产经纪人才，成为上海清淡楼市中独特的一景。汉宇地产在短短两周时间内新开了12家门店；美联分两批新开了15家门店；中原的目标直指100家门店，智恒更是要达到空前的180家门店。一些公司一次招聘几十名甚至上百名房地产经纪人，店长、区域经理、总监等职位也虚席以待。由于外资中介机构采取连锁运营模式，因此招聘触角延伸至北京、上海、广州、深圳等多个城市。

　　行业整合势在必然

　　近年来，随着市场格局的变化，一批没有品牌、服务不到位、实力弱小、追求投机的中小型房产中介机构纷纷下马休业。统计资料显示，上海房产中介机构总数已由高峰时的1.2万家降至目前的8000家左右，其中近两个月注销的中介公司就有3000多家，预计2006年还会有一批企业被淘汰出局。参照国外成熟市场的经验，新楼盘的销售大量地选用二手房经纪公司进行，按照这种趋势，在未来的房地产市场，完全意义上的纯粹新楼盘代理公司的生存空间将进一步缩小。所以才会有伟业联手我爱我家、中大恒基做一手楼盘代理等案例。

　　分析人士认为，2006年是二手房中介大举扩张“洗牌”年。中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“

蛋糕”。一方面他们通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。同中小品牌公司相比，大品牌公司拥有更强的交易能力，也更能给客户安全感。一般大型品牌公司的置业顾问都会接受专业的市场、业务、产权过户等方面的培训。公司往往会以雄厚的资金为保障，从规范业务流程上杜绝欺骗顾客、赚取差价的事件发生。有些品牌公司还为客户提供资金监管服务，给买卖双方带来了安全感。据21世纪中国不动产副董事长卢航介绍：在未来，房地产经纪业务除了提供传统的房地产居间和代理服务外，还会向多元化经营发展，通过与银行、保险公司、律师事务所等的合作，为客户提供集过户、担保、评估、咨询、金融按揭、保险等一体的一站式服务。随着与房地产经纪业务相配套的其他服务逐渐成熟和完善，综合服务将成为各大经纪公司的发展方向。