[追踪报道] 京沪年度住宅均价只能买近郊房

　　上海证券报 记者 李和裕

　　统计口径等的差异，是北京去年房价反超上海的重要原因，但就市中心房价而言，上海仍"遥遥领先"

　　2003年前北京房价高于上海，2003年后上海反超；2005年上海楼市疲软，北京房价 却一路上涨。近日，本报对比两地统计机关的最新权威数据，独家报道的《北京商品住宅价近年首次反超上海》一石激起千层浪。京沪两地房产人士普遍认为北京房价一路飙涨反超上海有实际和统计上的原因；而因为统计数据的样本广泛，其体现的两地近7000元/平方米的年度均价却都只能买到非市中心的近郊房。

　　上海均价包含崇明岛

　　来自北京市统计局的报告显示，去年北京商品住宅期房均价上涨19.2%，达6725元/平方米。此前上海市统计局透露去年上海商品住宅平均销售价格为6698元/平方米，涨幅仅4.9%------北京商品住宅期房均价超出上海商品住宅均价27元/平方米。

　　"刚看到这个消息有点出乎意料，不过统计数据还是比较真实地反映了去年一年的

北京楼市。"一位北京房地产业内人士表示，"调控新政虽然影响了销量，但北京

房价反而几乎每个月都涨一点，累计涨幅比较大。"

　　"这个数据看来很正常。"易居房地产研究院产业环境研究室副主任陈啸天解释，"政府出手调控楼市后上海成为全国最大焦点，而北京只是次重点，所以也使一些游资避过上海进入北京这类受调控影响较小的城市，从而使那里的房价得到支撑。"

　　业内人士指出，统计上的差异也是造成两个城市房价排名变化的重要原因。"其一，上海计算商品住宅均价时包含了配套商品房的价格，而北京类似的

经济适用房计算较少而另有其他统计口径，所以上海房价就被这类中低价房拉低；其二，上海计算商品住宅均价时还包含了郊县地区如奉贤、崇明岛等地的房价，而北京可能没有计算得那么偏远。"一位负责人表示。

　　均价买不到市中心住宅

　　虽然两地房价都算平稳上涨，不过按照均价还是都只能买到城市偏远地区的住宅。

　　记者调查到，按北京统计局6725元/平方米的年度均价，只能买到四环、五环的房子。而在上海，陈啸天表示，6698元/平方米的均价仍只能买在很偏的地方，如浦东外高桥、闵行、宝山等外环区域。

　　从市中心房价看，上海还是"遥遥领先"。目前北京的二环相当于上海的内环，但那里的房价比上海略低，二环内新房价格1万/平方米出头，好一点的1.5万元/平方米左右，四环以内均价则在8000--9000元/平方米；上海市中心2万元/平方米以上的楼盘依然不少。

　　"两地近7000元/平方米的年度均价却都只能买到非市中心的近郊房，主要原因还是统计数据样本比较广泛，大多包含了一些定向销售而普通市民不能购买的中低价房，同时扩展到郊区的偏远房源，因此一般市民买房时感觉房价还是较高。"有业内人士指出。

　　此外，业内人士对于今年的北京房价还是继续看涨，其中比较公认的因素是供需矛盾。

　　中国指数研究院近日就发布报告指出，北京楼市房源供给相对不足的局面依然存在，价格提升便是今年北京楼市的主旋律。

　　中国指数研究院(华东)院长陈晟表示，"不少开发商已把目光转至以北京为中心的环渤海湾地区，而不是调控‘风暴眼’的上海。所以业界普遍认为，未来北京楼市还存在一定机会，今年能够继续保持平稳增长，而对上海来说，今年会是又一个‘调整年’。"