天房发展------从"大开发"建设中阔步走来

　　上海证券报 

　　------访天房发展股份有限公司董事长张连选先生

　　引子:

　　这是一个不同寻常的企业，这是一个在天津地产界声震四方的企业。

　　对于天房发展来说，2001年是具有划时代意义和里程碑式的一年。2001年通过史无前例的资产重组、2001年几经坎坷跨入资本市场、还是2001年面对全员大刀阔斧地实施精简改革。这是一次涉及方方面面关系和触及灵魂深处的改革，天房发展硬是改得轰轰烈烈、改得彻头彻尾，通过竞聘上岗近700人的员工队伍一下压缩到200多人，人员精简了，员工素质明显提高了，随着人才结构的更趋合理化，各项工作效益也大大提升了，天房发展在整个天津市尤其在当地房地产行业中引起的震动非同小可。

　　随着生产经营工作崭新局面的形成，天房发展下大力气全面推行现代企业管理制度。首先是按照国家有关上市公司的规范要求，完善以股东大会、董事会、监事会和经理层为特征的现代企业法人治理结构，建立董事会中的若干专业委员会，选聘独立董事；然后重新制定颁布了60余项管理制度，各项管理链条有机衔接；接着是2004年实行ISO9000质量标准管理体系，在公司范围内再次掀起一轮波澜。过去多年形成的习惯式操作模式被打破，一切程序必须严格按照质量体系认证标准执行和运行，检测、验收、提供质量报告等环节由强制变成自然，防范风险机制和规范运作章程由此进一步完善，严格而完备的管理体系使企业效益变成了实实在在的股东利益。

　　上市四年多来，公司领导班子和全体员工，卧薪尝胆，奋发图强，为公司的发展付出了巨大的艰辛。他们结合实际采取相应策略，适当调整发展节奏，实现了公司经济运行的软着陆，不仅为快速发展积蓄了能量，而且锻炼了队伍，积累了经验。在土地储备、产品研发、工程建设、经营销售、资金运作、企业改革等各个方面均取得了骄人的业绩。在企业发展获得巨大成功的同时，公司开发实力不断增强，行业地位日益显现，在天津城市建设中的重要作用亦更加巩固，社会信誉迅速提升。到2005年底，天房发展的各项经济指标均越过了当年的上市指标，显示出上市以来的深刻变化。

　　天津市房地产发展(集团)股份有限公司，是1981年由天津市政府统一建设办公室改建而成的建设开发公司，1992年改组为股份制企业。2001年9月，天房发展在上海证券交易所发行

股票并成功上市，成为天津市房地产行业首家上市公司。据资料显示，公司注册资金为4.23亿元，总资产已达41.74亿元。在20多年的发展历程中，天房发展按照市委、市政府关于加快城市建设的战略部署，始终坚持为政府做劲，为百姓造福的思路，致力于天津城市的总体开发，积极参与了天津市政建设、安居危改工程以及经济适用房和商品房的主力建设，为提高城市载体功能做出了重大贡献。目前，天房发展已经成为以房地产开发经营为主，以物业管理为辅，集建筑设计、商品房销售、房屋出租和咨询服务为一体的大型房地产综合性企业。

　　1天时地利借势成就"天津大开发"

　　采访感悟------

　　一个在城市建设和区域性经济发展中背负重担的企业，一个在市容市貌和百姓生活中承载责任的企业，用神来之笔在渤海湾周边的土地上绘制出一幢幢高楼大厦，靠超越思维在城市建设规划中屡建奇功。

　　笔者:众所周知，滨海新区已经成为全国又一个投资热点地区，您能否从滨海新区发展的高度介绍一下房地产市场在其中的特殊地位和发展前景。

　　张连选:2005年，中央通过的十一五规划确立了天津市在环渤海经济圈的龙头地位，这是继20世纪80年代珠江三角洲和90年代长江三角洲经济圈之后又一个具有宏伟战略意义的重大决策，天津市已经成为环渤海经济圈中最富有活力和最具投资价值的亮点，许多实力派开发商纷纷到此抢滩房地产市场。事实上，天津房地产市场的快速升温已经在全国房地产领域中形成了市场风险小、投资回报高的广阔空间。而目前天津市正在开展的大规模城市建设和基础设施建设也为这一良好态势的持续发展奠定了坚实的基础。天房发展正是处在这样一个极具发展前景的经济区域内，因此广大投资者看好我们公司的发展和未来是富有远见的。

　　笔者:作为天房发展的前身，"天津大开发"的名字在天津市早已家喻户晓，您能否从"天津大开发"的背景开始，介绍一下天房发展为什么能在当地房地产行业中迅速崛起并独占鳌头。

　　张连选:天房发展上市以前的简称叫"大开发"，因为她承担了政府对整个旧城区改造和改善市民居住条件的宏伟重任。从80年代天房集团组建到现在，包括天房发展从天房集团剥离出来走向资本市场已经整整25年了。在成立初期的计划经济年代里，天房发展主要围绕市委、市政府下达的城市改造和城建任务组织施工，解决居民百姓的居住问题。20多年来，天房发展累计开发建设1400多万平方米，为天津市政府和天津市城市规划建设的有效实施做出了重要贡献，不仅得到了天津市政府的首肯和支持，而且得到了天津市百姓的赞扬和信赖。

　　从具体项目看，我们所做的项目基本都是市场需要和百姓急需的，由于直接执行政府下达的指令并直接为百姓解决实际问题，天房发展以崭新的公司形象和骄人的突出业绩确立了在天津市房地产行业中的龙头地位，并在百姓中形成了良好的口碑和声誉，只要提到"大开发"三个字，天津的老百姓就会有一种被政府关怀的亲切感，因而"大开发"的名字也就越叫越响。2001年进入资本市场，天房发展按照现代企业制度几经改革建立了全新的运行机制，大大增强了内在活力和发展后劲，更重要的是企业运营产生了质的变化，企业资产越做越实，资产质量越来越好。

　　笔者:这两天我们先后参观了天房发展正在营建的各个项目，一路上我们看到整个天津市都处在日新月异的开发建设中。借此机会很想向您请教一个相关问题，房地产行业在天津市的整体发展走势是个什么状况，天房发展的诞生与崛起是否正逢好时节?

　　张连选:实事求是地说，天房发展的迅速崛起有着得天独厚的历史背景。80年代是解决大

地震遗留的地震棚拆迁和民房建设难题，整个天津市都处在一个改建扩建的热潮中。天房发展正是在这一阶段找到了最好的切入点，不仅为政府排忧解难，而且为天津市民一次又一次地"雪中送炭"，缓解了百姓住房压力，推动了天津市区建设，应该说，处在这一市场环境中的天房发展正是生逢好时节。90年代后，随着环渤海地区概念的逐步形成，环渤海地区的房地产投资也开始升温，尤其在首都城市发展战略中提出向东南方向发展"大北京"的调整后，京津地区城市群一体化的发展思路也进入了规划程序，这无疑为天津市房地产市场的全面拉动带来了新的机遇。近几年，天津市加大了基础设施的投入，从而带来了城市空间和产业布局的整体调整。有专家论证道，天津市房地产市场的发展已经具备了新一轮产业升级的所有要素，今后几年将对民用住宅、商业用房、办公用房等需求空间产生更大的影响。由此可以看出，房地产行业在天津市的整体发展走势是非常喜人的，它是滨海新区中的一个组成部分，从更大的范围说，是环渤海地区经济建设中的一块重要版图。处在这样一个发展背景中，天房发展的市场需求空间就非常诱人了。

　　2品牌韬略力推"大众精品楼盘"

　　采访感悟------

　　当共建和谐社会被倡导为今天社会主旋律的时候，有一个团体已经为此默默奉献了25年；当数以万计的地震棚布满天津城区的时候，有一支队伍让天津百姓一批批离开地震棚搬进崭新的住宅楼；当天津开始实施大规模城市基础设施建设、实现新的腾飞的时候，又是这支队伍让天津的拆迁居民一批又一批地进驻温馨的经济适用房。这是和谐主旋律一个个音符的跳跃，这是和谐社会一组组蓝图的描绘。

　　笔者:作为天津市最大的房地产开发企业，天房发展最初起步的经营思路是为政府解难、为百姓排忧，而事实也证明这种经营思路不仅得到政府和百姓的大力支持，同时也非常符合天津市房地产市场的实际需求。

　　张连选:是这样的。上市初期，我们利用5亿募集资金开发了瑞江小区项目，仅用一年半时间就完成了40万平米回迁项目的全部建设任务，取得的社会效益和经济效益都比预期要好，被公认为是为我们上市初期争光的项目。回想当时的定位，我提出叫"大众精品楼盘"，这是出于天津市当时的实际状况。所谓"大众"突出的是任何时候都要以社会主要需求为导向，围绕这个需求来定位，就是为大多数人服务。无论是"三个代表"还是不同时期政府的新要求新思路，都不会离开为大众服务这个基本宗旨。因此，这个最初项目的定位实际上也就成了天房发展在战略上的总体定位。需要强调的是，大众需求并不意味着粗制滥造，随着社会的进步和人们生活水平的提高，我们的项目一定要突出以人为本的理念，一定要做成精品，这个精品包括房型设计的合理、居住环境的幽雅、商业布局的配套以及物业和其他方面的服务等等都要做成精品。这不仅是我们的理念和意识，也反映了中低收入层老百姓的需要和心愿啊！

　　笔者:从一般意义上理解，精品往往是为高收入阶层服务的，而提出"大众精品概念"是否可以行得通呢?

　　张连选:这要看怎么运作了。比如去年我们承揽的42万平米经济适用房就是做的这个决策，一方面我们想把规模做大，同时也必须解百姓之急，替政府分忧，为中低收入人群提供适用住房。通过跟政府协商，去年我们完成了25万平方米经济适用房的开发建设，实现了当年规划、当年开工、当年竣工和当年入住，实现了房地产市场中少有的历史性突破。余下的17万平米正在进行主体施工，计划今年全部竣工。有专家评价说，天津市没有第二家房地产企业能以这么快的速度完成从先期规划到中期建设再到老百姓进住的全过程，这不仅反映了公司经营运作方面的突出实力，更反映出公司把百姓放在心上的博大胸怀。

　　当然，想百姓之所想并不是说我们不要利润，上市公司的根本宗旨就是实现股东利益最大化。我们曾算了一笔帐，结果告诉我们做经济适用房项目是微利，但如果每个环节都认真对待，注重各个环节的成本控制，细抓关键部位的管理点，如通过成本核算进行大宗材料集中采购，有些设备由公司统一对外进行专门招投标。在低造价情况下，大宗采购的规模优势容易把价格压下来，而招投标也最有效地挤压了支出水分。由于注重各个环节的成本控制，仅电梯一项就通过对外招标和集中采购节约了大笔资金。这样管理的结果也就使这类项目能够获取一定的利润。虽然这种利润水平不像一般商品房那么高，但靠做大规模和严格的成本控制，它产生的影响是积极的，不仅摊薄了公司的管理费用，增强了公司的资金流量，提高了市场占有率，对股东是有利的，而且得到了政府大力支持，解决了部分中低收入群体的居住问题，对社会和谐发展是有利的。项目竣工后，政府领导、市委领导，包括人大、政协的领导都到现场去观摩，都给予了高度评价。

　　2006年以后，天津市还要开100多万平方米的类似于经济适用住房的建设项目，有前面的经验我想天房发展还要积极参与。虽说天房发展未来几年的利润都已有了项目支撑，但这种能为百姓解决难题、扩大企业影响同时又能获取一定利润的项目我们仍然要做，因为这是我们企业过去、现在也是今后的战略宗旨。

　　3厚积薄发夯实主业盈利能力

　　采访感悟------

　　一个善于描绘未来的企业是需要战略眼光的，一个敢于面对过去的企业更需要足够的胸怀和勇气；一个擅长拼杀的将军固然能够建功立业，一个默默负重的班子更需要内功承载历史。

　　笔者:天房发展在天津市商业中心拥有100多万平方米的土地储备，应该说今后几年内公司的主营业务项目都将是饱满的。随着2008年

北京奥运会的临近，这些土地储备的增值潜力一定会给公司带来更大的利润空间吧?

　　张连选:当然。随着2008年北京奥运会的临近，作为北京的近邻以及奥运会部分比赛场馆的所在地，天津市的市政建设已经成为一个热点。目前我们拥有的400亩土地开发权------"王兰庄"项目，就坐落在将在天津进行奥运赛事的新体育中心附近，车程不到十分钟。而在这400亩土地的后面，公司还对周边220多亩地块进行了统筹规划，使该项目总占地规模达到620多亩，拟规划建筑规模达到45万平方米，计划总投资12.4亿元。为了配合奥运会，市政府正在拓宽的津盐公路现已基本完成，项目旁边的污水河也正在治理当中，预计今年5月竣工。也就是说，我们开发的大型"王兰庄"项目与天津市的环境打造工程完全同步。当"王兰庄"项目开始销售时，河水变成清水，河堤砌石而成，一座宽阔的桥梁连接快速线形成居民区主入口的靓丽风景。无论从地段、环境、设施哪个方面说，"王兰庄"项目的增值潜力和利润空间都会在未来一个时期内显现出来。

　　笔者:据了解，天房发展现有的土地储备足够公司4--5年的开发需求。同时，由于进军商业办公等公建地产，公司将获得令同行业羡慕的高额毛利润。那么在市场资源的优势前提下，公司的市场化经营能力如何呢?

　　张连选:天房发展在主营业务上已经趋于成熟，方方面面都离不开市场化运作。虽然天房发展从开始组建就与市政府有着不可分割的天然渊源，但20多年来尤其是股份公司上市以来，天房发展从没有放松过对市场运营能力的培养，以下几个方面可以充分证明这一点:

　　一是在项目储备方面，天房发展注意到城市基础设施建设、拆迁改造将给今后几年带来大量的市场需求，因此几年来始终注重结合自身开发优势积极储备土地资源。其中，通过投标已成功取得了天津市02#、03#、07#经济适用房项目以及王兰庄项目、海河水上运动世界项目、宜宾道项目等土地的开发使用权，使全年储备土地面积新增730余亩，可规划建设总规模近80余万平方米；二是在项目建设方面，天房发展仅去年一年的施工面积就达61万平方米，竣工面积近26万平方米。其中城南新世家项目是由中高层建筑组成的高档楼盘，去年下半年开工建设；海景公寓项目和瑞江花园项目也将在报告期内竣工交付；三是在商品房销售方面:公司上市募集资金项目"瑞江花园"的开发建设和经营销售已全面完成，累计完成销售收入近13亿元，实现利润总额2个多亿，超额完成招股说明书中的预计盈利，其中海景公寓项目以及天发科技园(原新纪元)项目均创造了较好的销售业绩，到目前为止完成各类商品房销售面积已达16万平方米。

　　笔者:您觉得这会影响投资者对天房发展的信心吗?

　　张连选:我觉得从现在看不但不会失去信心，反而应该增强信心。我给大家打个比方，2005年我们的二级市场表现已经出现阳线抬头了，之前我们的股票是2块8毛多，到今天停盘时是4块5毛多。我可以负责任地告诉广大投资者，虽然前两年利润出现了下滑，按照我们的经营思路，股改后将以更大的力度使公司利润出现较大增长。我们这些人做事的风格就是这样，恨不得把企业内部的事都做实了再对外说，目的是对社会负责，也对股东负责。

　　换一个角度说，投资者最关心的还是我们的创利能力有多大，发展潜质有多大。我想从两个方面给出答案:一是地域经济发展走势的拉动和围绕环渤海经济中心地位的确定，这种发展走势的拉动力非常可观，将直接影响房地产的供求关系，天房发展的效益增值将十分看好。二是天津市房地产尤其是民用住宅已呈现出越来越大的需求缺口，集中表现在天津市高峰出生段的年轻人进入结婚年龄，购房需求突出；外地人口大量流入，尤其是白领阶层进驻天津，第一需要就是住房；三是随着市区居民收入水平的提高，对于改变原有居住条件的愿望越来越迫切，这方面的需求量亦不在少数。四是天津大港区已成为滨海新区的投资热点，目前中央已明确要在大港建设一百万吨的乙烯工程，必将直接带动那里住房需求的急剧升温。而天房集团已经在那里获得8.6平方公里的土地整理权，为上市公司的未来发展提供了持续发展的广阔空间。与此同时，天津市的土地供应相对滞后。而天房发展已经储存的土地资源将会在这一背景下显现出越来越大的增值潜力。

　　笔者:据了解，天房发展还有大量的优质经营性资产，这在同类上市公司中是不多见的，业内人士介绍这些资产的升值空间很大，具体情况您能介绍一下吗?

　　张连选:从抗风险的角度来说，我们不仅有大量的土地储备来支撑公司主业的持续发展，而且同时拥有多处经营性资产，如地处天津市繁华商业区的6.1万平方米的吉利大厦、地处市中心紧邻食品街的4.2万平方米的华富宫大饭店以及远近闻名的五大道风貌区的多间小洋楼和办公用房，这些极具升值潜力的优质资产不仅能给公司带来可观的经营收入，而且充分体现了公司资产的长久抗风险能力。

　　4蓄势待发启动资本增值驱动力

　　采访感悟------

　　"为政府做劲，为百姓造福"的宗旨指引企业步入房地产行业的主干道，"为股东负责，为投资者负责"的承诺引领企业踏上资本运行的快车道。披一身大奖启动发展后劲，承一诺千金苦练企业内功。

　　笔者:随着天津海河综合开发以及地铁、道路等基础设施建设的全面展开，天津房地产市场迅速升温，那么天房发展与天鸿宝业共同投资46亿元合作开发"海河水上运动世界"项目，出发点在哪里?前景又会怎样呢?

　　张连选:为了适应未来在更大空间内的发展，天房发展特别注重调整优化资产结构，相继与北京天鸿宝业股份有限公司组建了"天津海景实业有限公司"，合作开发"海河水上运动世界"项目；与浙江华庭股份有限公司、上海澳庭家具有限公司组建了"天津津茂置业有限公司"，合作开发"南门西B、C地块"项目。通过合作开发新项目，实现了合作双方的优势互补，缓解了公司融资压力，同时有利于引导建设大型商业地产项目的管理模式和经验，有利于降低经营风险和提高创利能力，使资产质量显著提升。

　　从现在天津市中心两大片土地的开发项目来说，"海河"项目进展顺利，由公司控股子公司天津海景实业有限公司开发建设"海河水上运动世界"项目。按照天津市的明确规划，要把海河沿线打造成经济带、服务带和景观带。围绕海河市内的流域，天津市确定了六个节点作为重点建设区域，其中天房发展就与天鸿宝业联合投资了一个"海河水上运动世界"的节点。规划地上建筑面积89万平方米，地下建筑面积18万平方米大型建筑群。由于这个项目涉及的资金非常庞大，我们选择了与北京天鸿宝业房地产公司进行合作，目前双方已经投入近8个多亿，通过两到三年的时间其建设规模和经济效益将会逐步显现，很显然，这将是我们未来发展获得丰厚利润的一个支撑项目。

　　笔者:据测，"海河水上运动世界"项目、"南门西A、B、C地块"项目及"王兰庄"项目都有较高的毛利率收入，业内人士对天房发展的盈利预测十分乐观，认为2006年的每股收益将大大高于2005年。对此，您怎么看?

　　张连选:"海河水上运动世界"项目和"王兰庄"项目前面都已经介绍过了，我再介绍一下"南门西"公建项目，这个项目同样有着非常大的市场潜力。其中"南门西B、C地块"项目则位于天津市中心区域，与城南(新世家项目紧邻，是规划为24万平方米的大型公建项目，由公司下属子公司天津市津茂置业有限责任公司开发建设，目前正在进行前期规划设计。而城南(新世家项目------即"南门西A地块"项目则位于天津市中心区域，地理位置优越，全部为中高层建筑组成的高档楼盘，主要以住宅为主。项目总建筑面积为14万平方米，计划总投资4.34亿元，目前已完成基础部位的施工。这个项目的前期销售策划、市场定位等工作均已完成，预计在春季房交会上推出。由于是公建项目和高档楼盘，我们在房形设计和景观设计定位为法式风情小区，加之中小户型的设计，老百姓一看就非常喜欢，还在主体建设期间就已经做为期房售出2万多平米。总之，无论是"海河水上运动世界"、"王兰庄"还是"南门西B、C地块和A地块"，几个大项目都有着很好的获利前景，可以说，天房发展已经启动了资本增值的驱动力，未来几年公司将有足够的实力回报投资者。

　　笔者:从近期的市场信息获悉，天房发展作为房地产股稳步上扬的突出代表，被喻为较强实力的地产黑马。对此，您是否有足够的信心并且认同这种判断。

　　张连选:我完全有信心认同这种判断。几年来，天房发展服从服务于天津市城市建设，以"为政府做劲，为百姓造福"为宗旨，积极参与旧城区改造等城市建设项目，大力开发建设经济适用房，努力开发建设受百姓欢迎的住宅产品。天房发展是天津市大型的房地产开发企业，在天津市商业中心有着超过100万平方米的土地储备。尤其是十一五期间，天津市处于历史上难得的战略发展机遇期，需求的拉动，会使公司资产增值潜力明显提升，同时我们居安思危，为保证公司的健康持续发展、拓宽主营业务领域，近期要组建土地一级市场整理和代建制业务的经营公司，形成对房地产开发主业的支持和新的经济增长点，进一步奠定公司持续经营的坚实基础。

　　由于注重品牌建设，公司开发的多项房产项目先后获得大奖:瑞江花园被国家建设部等部门评为"2002年中国住宅创新夺标经济型住房特别贡献楼盘"；菊苑组团获得国家建设部等部门联合评比的"新户型"精品户型证书；欣苑公寓二期工程被评为天津市级优质工程。与此同时，天房发展先后被评为国家二级企业、房地产行业资质一级企业、全国房地产开发综合效益百强企业、全国房地产行业精神文明建设先进单位，被金融机构评定为信誉等级AAA企业，被天津市政府、国家工商管理总局评为天津市和全国守合同重信誉企业；以及天津市优秀企业、危改先进开发企业、"八五"、"九五"立功先进企业、天津市房地产开发信誉和实力企业20强，2005年被中国房地产企业家协会评为中国房地产企业200强，同年还被中国企业联合会和中国企业家协会评为中国服务业企业500强。随着天津海河综合开发以及地铁、道路等基础设施建设的全面展开，天津房地产市场将迅速升温，房屋拆迁量还会持续增加，与之相对应的房屋需求量也将同步增加，作为地产黑马，天房发展未来的发展空间是十分广阔的。

　　笔者:本次股改，董事长是否有充分的信心获得众多投资者支持，对于投资者，特别是中小投资者想表达些什么吗?

　　张连选:我们股份公司组建十几年来，始终把诚信放在一切工作的首位，不仅较好地解决了历史遗留问题，盘活了大量资产，把利润变成实实在在的股东利益，而且每年坚持现金分红，体现了我们这个经营团队对股东的真诚。我们曾郑重承诺:一是对国家负责、对团队负责，更重要的是对中小股东负责、对广大投资者负责。为了履行这种承诺，我们围绕天津市总体发展趋势寻求公司的战略定位，把公司发展放在地域经济总体发展的环节中去考虑。我想表达的是，中国没有第二个天津市，就房地产行业来说，任何一个城市都没有目前天津面临的机遇好。也许在硬件环境和发展规模上与北京、上海尚存差距，但在发展机遇上今天的天津市确实步入了划时代的迅猛发展时期。有这么好的背景、前景和条件，天房发展怎么能不快速发展呢?现在，我既感到欣慰更感到压力，感觉得到肩上的担子沉甸甸的。机遇大，压力也就大，借这个好势头，我们一定能够发展得更快一些，一定把效益做到实处，用更好的利润硕果来回报股东。

　　资料链接:

　　有关文件最近指出，加快天津滨海新区开发是全国发展战略布局中重要的一步棋，走好这步棋不仅对天津的长远发展具有重大意义，而且对于促进区域经济发展、实施全国总体发展战略部署、实现全面建设小康社会和现代化宏伟目标都具有重大意义。天津滨海新区规划的制定和实施拉动了新一轮投资热潮，滨海新区的快速发展需要大量投资以开发基础设施和房地产市场。尤其是新的滨海新区规划提出了"一轴两带三区"的城市空间布局结构，滨海新区正处在天津和京津地区的中心轴线上，这一轴线相当于一个完整的"交通经济带"，同时也是房地产市场沿两测开发的经济带，而连通京津两大直辖市的高速公路和高速铁路的开工建设，将大大缩短两城市间的时空距离，给京津两地的房地产行业带来空前发展的大好时机，这一切都为天房发展提供了千载难逢的发展机遇。