整体搬迁将带来土地资产大幅升值 低价纺织股脚下是黄金

　　东方证券研究所施红梅

　　近期，由于新会计准则的出台引发了市场对以房地产股票为首的相关公司价值(缘于房地产价值的重估升值)的重新评判。其实，纺织行业的上市公司也同样受益。

　　根据我们长期的实地调研发现，在纺织行业中，不少企业原先的厂房地处所在城市 的中心区域，随着城市建设和改造的进程或自身降低成本向周边地区转移生产的需要，整体搬迁在所难免。由于这些企业一般是当地的大型国有企业，经营历史较长，原先生产用地成本均很低，通过搬迁将原先生产用地作为房地产或商业用地转让，长期沉没的土地资产大幅升值将真正落实为公司的收益。现金流的大幅改善可以为这些传统纺织公司提供产业转型和升级的充足资本，公司的发展有望获得新的契机。从市场角度分析，土地资产的大幅升值也将为这些股价长期偏离净资产的低价纺织股插上腾飞的翅膀。

　　G常山(000158)为配合

石家庄市的城市规划建设进程，公司未来将进行整体搬迁。2004年公司已从控股股东手中收购了目前厂区的土地使用权，土地面积为1239亩，收购成本为50万元/亩。而近两年石家庄市土地价格不断上涨，公司现厂区附近

房地产土地使用权交易价格已经上升至180万元/亩，按此价格粗略计算，不考虑土地性质转换、新搬迁厂区投入等费用，公司未来整体搬迁有望获得土地增值收益16亿元左右，折合每股收益在3.72元左右。

　　初步预计，公司2005年和2006年的每股收益分别在0.10元和0.12元左右。公司目前股价比净资产低估近20％，结合公司未来搬迁带来的土地资产巨幅升值收益，我们给予“增持”评级。

　　G龙头(600630)公司原有的生产基地主要集中在上海市区，目前拥有土地面积和建筑面积均在3万平方米左右，其中不少地块所处地理位置十分优越。按照公司的规划，未来除了部分用于建设创意园区外，其余直接通过转让获得资金的可能性也较大。

　　值得注意的是，转型期的不确定性、转型过程中人员分流带来的大量费用等负面因素，我们预计公司未来2－3年的业绩不会有明显的改观。预计2005年、2006年和2007年的每股收益基本维持在0.02元、0.03元和0.04元左右。

　　公司目前的机会在于股价与每股净资产相比存在很大的低估，另外全流通后由品牌和营销渠道吸引力带来的并购价值也值得关注，而未来土地升值收益的实现将成为股价进一步上升的助推器。维持“增持”评级。

　　南京化纤(600889)公司本部目前所在地处于南京市主城区，为适应城市环境建设的要求，当地政府要求公司于2008年底前整体搬迁至江北六合工业园区。根据了解，公司的规划是将本部长丝车间搬至六合工业园区，将控股子公司南京维卡(经营短纤)和子公司南京金羚(经营长丝棉浆粕)搬至江苏大丰。公司目前所在地总面积为32万平方米，根据目前南京市的土地出让情况，预计到时公司有望获得7亿元左右的出让金。

　　扣除原有土地使用权价值(公司2004年底以子公司股权置换土地使用权时的估价是1.8亿元)、搬迁带来的设备损失以及土地性质变更费用等支出，预计公司到时的营业外收益仍然十分可观。

　　根据我们的估算，预计公司2005年每股收益在0.05元左右，2006年每股收益(考虑财政补贴)在0.15元左右。考虑到公司还存在10送3的股改预期以及2006年业绩同比将有大幅增长，目前股价建议“持有”。

　　G申达(600626)作为上海本地的大型国有企业，公司旗下子公司众多，不少企业所在的地理位置十分优越。随着公司对传统业务的整合和搬迁，不少土地都空置出来，对这些地产公司最初以收取租金为主要经营模式，目前已开始进行自主开发的尝试。公司前期与上海西部集团合资成立上海恺悦投资发展公司(公司持股35％)，主要就是开发位于苏州河边上的土地(原为公司所有)。据悉该房产项目2006年正式动工，总建筑面积11万平方米，主要以住宅为主。目前该地块附近的楼盘单价在12000元－15000元/平方米之间，由于公司当初的土地成本极低，建成后对公司的利润贡献十分可观。另外公司在浦东还有近80亩厂房用地空置，未来公司计划通过厂房改造和整体概念打造等方式做精出租业务，提升附加值。

　　与上述几家公司不同的是，公司对已升值的土地资产并不是通过转让，而是主要通过自主或与其他企业合作开发的形式获取新的收益。升值的土地资产为公司低位介入房地产行业提供先天的优势，也为公司盈利提供了新的可持续的产业来源。

　　粗略估计，公司2005年、2006年和2007年每股收益分别为0.19元和0.20元和0.23元。公司目前股价比净资产低估20％左右，又有较为良好的业绩支撑，目前建议“增持”。