地产股上涨背后

　　本报记者 李欣 王威德 北京、上海报道

　　这是一场画饼充饥的游戏还是一座金矿的发现？

　　两年来，一直有观点认为，许多地产和商业公司的地产溢价应该在账面上体现出来，该类股票存在价值追认的巨大空间。

　　现在，财政部颁布的新企业会计准则成为催化剂，地产板块在重估概念等因素的支撑下接连走强，G陆家嘴(资讯 行情 论坛)成为中兴通讯(资讯 行情 论坛)之后第二只除权当日即填权的公司，随后连创新高。G益民、G金桥、金融街(资讯 行情 论坛)等股价也明显强于大盘。一位投资人士说：“目前只是一次小机遇。”

　　但小机遇能否演变成长期的大趋势仍存在许多变数。新会计准则并没有改变公司本身质地，上市公司也对新准则的使用颇为谨慎，被许多机构认为存在巨大重估溢价的小商品城(资讯 行情 论坛)甚至表示“不准备采用新的会计准则”。

　　价值重估

　　事实上，自2005年6月财政部出台单项会计准则征求意见稿以来，地产、商业板块一直为市场所关注，特别是进入11月份，地产、商业股整体表现强于大盘。

　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确提出，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。所谓公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。

　　招商证券余志勇认为，“此前，由于我国投资性房地产一直以历史成本计价，导致绝大多数该类资产存在一定的低估。如果采用公允价值模式的新会计准则，将会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，进而大部分商业、地产公司资产都存在不同程度的溢价。”

　　东方证券在研究报告中以杭州解百(资讯 行情 论坛)资产状况为例，对该公司价值进行了重估。

　　杭州解百六处房产总资产合计191260万元，去除固定资产54778万元和土地使用权2983万元，公司资产增值133499万元。公司目前总股本23737万股，每股净资产1.69元，则重估后每股增值5.62元，重估净资产为7.31元。此时，如果不考虑土地增值税，而只考虑营业税及附加、所得税两个指标，公司资产实际增值只有78829万元，进而最后真实估值仅为每股5.01元。

　　该研究报告指出，如果考虑税收成本，股票重估价值并不像投资者想象的那么高。

　　因此，如果单独使用净资产重估方法，可能发现多数商业公司都有不菲的价值，但是实际情况是，考虑行业和地区竞争状态，很多公司的资产重估升值在相当长时期内都无法转化成商业利润的提升，东方证券研究员张曼认为。

　　公司慎对

　　张曼提出了两类投资机会，一是盈利能力强、资产低估、现金流获取能力强的在知名商圈拥有众多低估商业房产的行业龙头公司股；另一种是拥有低估的商业资产、良好现金流获取能力以及股权分散并且股价较低的绩差资优股。

　　国金证券商业分析师陈宸表示，历史成本法没有动态记录商业地产的升值，新会计准则是账面价值和公允价值统一的机会。换言之，如果前期公允价值没有被重视，的确是投资交易机会。

　　但上市公司对新准则的使用和可能的影响颇为谨慎。G陆家嘴董秘毕海琳表示，“公司目前还是沿用原来的会计准则，对新会计准则还在研究中。新会计准则2007年才实施，还有很多配套的措施没有出来。在这之前，公司会采用对公司最有利的方案。希望投资者要有一个客观冷静的判断，不要盲目投资。”

　　“2005年新会计准则讨论稿下来的时候，公司和审计公司进行过沟通，认为新准则不适用于我们。如果新准则没有重大改动的话，公司还是会沿用原先的会计方法。”小商品城董秘陈荣根认为。

　　对此，国信证券的李颖俊分析说：“从现金流角度看，企业是不愿意使用公允价值的，因为企业会顾及到评估增值带来的成本增加，进而导致税收的增加。更何况好多公司也不愿意自己的‘家底’被人知道。”

　　余志勇也认为，总收入不变，税收增加，则意味着现金支出增加，这意味着公司账面的价值不能变成实际利润，企业还是要付钱的。

　　“新会计准则对商业、地产类股票价格影响在短期是存在的，但如果真正按照公允价值去衡量，不会像市场想象的，有那么大的升值预期。”国信证券首席估值分析师汤小生表示。

　　天相投资顾问有限公司研究报告称，这次准则修改，也可以说是一种投机机会。但会计企业准则的改变，只是对资产负债表和损益表有影响，不影响现金流，因此，不应该影响企业真正的内在价值。如果用绝对估值法把现金流折现回来的话，企业价值是不变的。对于长期投资者而言，可能只是短期的波动，并不影响真正投资的价值。