楼市话题 假如市场信息透明

　　□记者孟坚

　　在购房者支付的房价款中，除包含了房屋成本、开发商利润、各种税费外，还有一部分是销售成本。在北京地区，销售成本大约占到营业总额的1.5％至2％左右。一些大的开发公司由于项目多，因此自己有专门的销售公司，而更多的小开发商因仅做一两个项目，因而没必要养一批人来卖房。通常的做法是，交给专业的中介公司去打理，开发商与中介公司 谈好一个底价，中介公司卖的房子价格越高，拿的佣金也就越多。

　　在市场日益细分的今天，专业的中介公司和从事这一行当的售楼员由于长年累月地与买房人打交道，因而大多修炼得一双“火眼金睛”，并且对客户的心理也琢磨得相当精准。曾听一个在某大发展商那里做过销售总管的人聊，虽说

房地产利润的最大头是让开发商拿走了，但房产销售公司如果做得好的话，每年的进项也相当可观。像一个销售规模过十亿的项目做下来，营业流水少说也得一两千万，而销售公司除了人工成本外，并没有什么大的投入。因此，应该也可算作暴利行业了吧。只是近年来，做房产销售的因市场门槛比较低，谁都来做，同行竞争激烈，开发商就是大爷得小心伺候着，利润率也下降许多。如果想多挣钱，不打客户的主意打谁的主意呢？

　　客观地说，眼下房地产市场有点类似前些年的股市，其暴利有一部分源于信息的不对称。在前些年股市投机盛行之时，庄家为了蒙骗股民，有的和股评家合谋散布虚假信息，兴风作浪；有的则与上市公司联手造假，欺骗投资者。有人总结道，凡是信息不对称的领域，就会有暴利的存在。

　　在房地产市场也是如此。首先，是产品的信息不对称。绝大多数购房者不知道自己买的房真正成本是多少，开发商的利润有几何，政府税费占多大比重，进而不清楚自己买的房子的合理价格与价值应是多少；其次，是销售信息不对称。明明是还有好多套房，但售楼员为了让你尽早下决心，就故意假说只有这么几套了，你不买别人还等着买呢。另外，售楼员在价格上往往也留有一定的谈判空间，如果看你是个初次买房的人，什么优惠、折扣之类的信息则不容易获得。

　　如果追根溯源的话，开发商以及售楼公司之所以能获得超过其它行业的超额利润率，一是因为大城市土地资源的稀缺性，因而其市场价格可以大大高于其价值；二是由于开发商面对众多购房者，处于一种“一对多”的有利谈判地位，使其定价权和话语权也要高于购房大众。虽说市场经济的本质是让各种资源得到最佳配置，但如果一定要把黄铜卖出个金价，是不是有点商业欺诈之嫌呢？

　　记者认为，眼下国内各大城市

房价高的原因，除了土地、税费、市场结构失衡、开发商暴利等诸多因素外，市场信息不够公开透明也是房价中含“水份”颇多的原因之一。如果政府部门能够认真地、踏踏实实地将房价成本、市场交易、税费占比等一系列基础数据整理出来公之于众，让普通购房者掌握一些最必要的信息，应该是件于民于政两全其美的事吧。