滨海新区规划带来土地升值 五家地产公司值得看好

　　渤海证券研究所曹旭特

　　看好区域地产的三大理由

　　一是新区域规划带动土地升值。中央政府加快滨海新区建设战略的推行，为环渤海经济增添了新引擎，环渤海经济发展有望提速，而区域经济的发展必将增强吸引力，土地资 源稀缺性上升，带动土地增值。

　　我们尤其看好天津市场，天津具有较强的工业基础和与生俱来的交通优势，在国家政策的倾斜下，很有可能成为带动区域经济的有力增长极，而经济发展对当地房地产业的带动作用毋庸置疑，例如国家加快浦东新区建设对当地房地产业的促进作用有目共睹。

　　北京市场较为规范，商品房销竣比逐年上升，即使在国家频繁出台调控措施的2005年，这一比例也保持了增长，说明当地市场有较强有效需求支撑。而未来供给短缺的局面在短期仍难改变，05年1－9月北京房地产开发投资和商品房施工面积分别增长4.4％和5.7％，涨幅分别下降了15.9和6.2个百分点，而商品房新开工面积同比下降了12.1％，这些先行指标的下降预示未来供给的减少，在需求没有明显受到抑制的情况下，供给减少对

房价形成有力支撑，这将提升项目达到销售条件和拥有丰富储备项目公司的估值水平。

　　各省会城市仍将领跑细化区域内房地产市场，其中最看好沈阳，将成为环渤海区域内国家振兴东北工业基地战略实施的最大受益者。

　　二是区域交通一体化延长了房地产供求半径。过去环渤海各地区经济之间竞争关系大于合作，产业布局趋同，形成合力，打破行政割据最为有效的办法就是构建区域交通的网络化体系，这不但能促进经济发展，也会延长房地产产品的供求半径，因为毕竟在交通成本缩减的情况下，小城镇房地产的低价格对核心城市房地产的替代性会加强，核心城市房地产需求释放到二线城市，将增加当地有效需求，从而促进当地市场的发展，形成区域内房地产市场的阶梯增长。各地政府已经意识到构筑一体化交通对区域经济的拉动作用，多项加强区域联系的交通设施正在规划或建设中，交通的改善会使环渤海中心城市带动周边小城镇房地产的发展，预计位于天津、北京中点的廊坊将是最大受益者。

　　三是世界制造业基地转移为工业房地产发展带来契机。环渤海地区具有良好的工业基础，较完善立体交通设施，毗邻日、韩两大制造业基地，相对长三角和珠三角地区，更具有劳动力和土地成本优势，对国际制造业转移有较强吸引作用，而制造业转移将为工业房地产提供契机。

　　未来环渤海地区建设成为世界制造基地，必然离不开工业厂房这个载体，工业房地产的需求相应上升。相对住宅而言，工业房地产因为其开发专业性强，在我国竞争并不激烈，工业用房租赁价格始终保持平稳上升，投资风险较小，回报稳定，而与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳，我国工业用地政府普遍以低于征地、拆迁和的配套的成本向用地者协议供应，因为相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不在发生，兴建工业厂房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策，各地方政府很有可能在政策上给予倾斜，环渤海区域内从事工业房地产公司具有需求和政策支持的双重有利因素，面临难得发展机会。区域内我们更看好京津地区、山东半岛、辽中南地区工业房地产的发展，这些地区最可能成为未来环渤海经济圈的制造业基地。

　　五家重点公司值得看好

　　金融街(000402)

　　金融街拥有北京西城区金融街规划区商业地产的独家开发权，对该区域土地资源的垄断是公司获取超额利润的来源。目前金融街内未开发和在建项目共约90万平方米，将在2007年底建成，在区域内项目全部开发完成后，公司将保留约30万平方米面积商业项目进行出租经营，此外公司在天津、南昌、重庆也进行了土地储备，开发写字楼和住宅，公司将逐步实现业务转型。

　　泛海建设(000046)泛海建设原名光彩建设，其在北京开发的光彩国际中心竣工在即，毛利率在50％以上，是公司2006年利润重要来源。未来公司的开发重点是北京泛海国际居住区，项目位于朝阳区的东风乡地区，建筑面积58.5万平方米。此外，在武汉王家敦中央商务区还有800亩土地储备，由于北京、武汉市场比较理性，公司面临市场风险较小。

　　天房发展(600322)天房发展存货值和每股净资产较高，但存货质量参差不齐，其中既有南门西、杨庄子、海河水上运动世界等盈利前景良好项目，也有早期开发建设一直未完成销售的写字楼和住宅，这部分产品总价值约4.6亿元，共计提坏账准备约580万元，尚显不够彻底。为减少经营风险和缓解资金压力，公司的公建项目多采取合作方式开发，所占权益较低，公司未来的主要利润将来自南门西的住宅和共计42.7万平方米建筑面积的

经济适用房项目。

　　中储股份(600787)中储股份业务以仓储为核心，拥有分布在天津、上海、南京、无锡、青岛、青州等各大城市的大量货场、库房等地产，目前物流基地占地面积200万平方米，露天货场总面积50万平方米，库房37万平方米，料棚4万平米。公司取得这些土地使用权时间较早，成本比较低。由于近几年房地产市场的升温，公司的实际资产价值得到了大幅提升，例如2005年上半年由于土地规划，公司出让了位于上海市杨浦区的两个地块，土地面积共40743平方米，账面值436万元，转让价格却达到了2.2亿元。

　　G津滨(000897)G津滨的实际控制者为泰达集团，目前有约17万平方米工业厂房和滨海投资大厦用于出租经营，构成稳定的租金收入，正在运作的商业和住宅项目是金融区一、二期，西青

别墅、天元居和大港住宅项目，此外还储备了汉沽25万平方米商业和开发区5.2万平方米住宅用地，但相对公司股本而言，项目资源仍显不足。公司盈利能力不强是由历史原因所造成，上市初业务分散缺乏明晰的发展目标，而滨海新区建设对公司实际经营的影响仍处于概念层面，但从长期看，在剥离部分与主业无关业务后，公司已经成为开发区最具代表性的房地产企业，在国家加快滨海新区建设的背景下和大股东的支持下，企业经营步入上升轨道，目前盈利状况没有充分体现其区域性优势，在未来如果能够拓宽融资渠道，公司业绩提升有望加速。