新规挑战地产股估值标准

　　新会计准则对房地产股价格影响解读

　　提要：

　　2月15日，新会计准则发布，并将于2007年1月1日起在上市公司施行。新会计准则出台，意味着投资性地产股的估值标准面临挑战，股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场 投资的主题。原来市场普遍认同的PE法估值标准，因公司损益将会随市场公允价巨幅波动，而失去其参考意义。

　　东方证券 王树娟

　　一 公允价值计量的要求

　　新准则提出，若有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式进行后续计量。公允价值的确定方式为：市场参考价格，或现金流贴现价值。

　　此处投资性房地产，指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。一般开发企业用于销售的存货(开发产品)，不属于投资性房产。但批租用土地，有可能被纳入投资性房产之列。

　　二 投资性地产溢价将在账面表现

　　采用公允价值计量，意味着2007年，上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现。以陆家嘴(资讯 行情 论坛)为首的、投资性地产数量庞大的公司，其资产数倍于账面的溢价，将会在07年确认收益，巨额利润将在账面浮现。

　　采用公允价值模式计量后，折旧摊销将不复存在，避免了会计政策导致的损益差异，企业将以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　三 损益大幅波动致使PE法参考价值大大降低

　　公允价值波动计入当年损益，意味着公司的利润将会巨幅波动，一改租金收益的一惯稳定性。举例来说，即便公允价值仅出现5%左右的小幅波动，意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化。

　　EPS的极不稳定，投资性地产股的估值标准面临挑战，PE值的参考价值大大降低。实际上，会计标准的国际化，必然导致地产股估值标准的国际化接轨。即，股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。

　　四 减值准备的双向调节利润功能削弱

　　首先需要指出的是，对于以公允价值计量的投资性地产，减值准备将不再适用。

　　对于一般资产，新准则规定：提取减值准备，应当将资产的账面价值减至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益；资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。这就意味着，公司仍可能利用减值准备对利润调减，但调增的途径被截断，调减后若资产增值，只能在最终转让时确认。

　　五 投资建议

　　在A股市场，从事投资性地产经营的上市公司，股价较之账面溢价(即PB)极为有限，一般都在1.5倍左右。而实际上，部分公司资产取自于上世纪90年代，公允价较之账面的成本价，甚至已有高达3-5倍以上的增长。新准则出台，将凸显这部分公司的投资价值。在股价严重低估的公司中，最有代表性的是：陆家嘴、浦东金桥(资讯 行情 论坛)。

　　陆家嘴：在陆家嘴金融贸易区内，拥有200多万平方米的批租及租赁用项目资源，多于90年代取得，成本极低。土地的公允价值已经较之取得成本，增长高达5倍以上，总资产增值150亿以上。以贴现可变现价值评估，保守估计其每股价值11.56元；若以公允价值评估，则其每股价值尚可调增3-4元。目前股价严重低估，投资评级“买入”。

　　浦东金桥：浦东新区内的又一家投资性地产经营公司，在金桥开发区内拥有租赁地产110余万平方，成本极低，尤其花园

别墅类资产存在的溢价至少3倍左右。未来5年，公司租赁收入将保持20%左右的高复合增长。长期以来，公司谨慎会计政策导致其EPS严重低估约50%以上，新的会计准则将真实表现其资产价值及盈利能力。以现金流折现法评估，其每股价值9.18元，现价较之严重低估约60%以上，投资评级“买入”。