土地储备够用两年 京沪别墅仍是买方市场

　　上海证券报 记者 唐文祺

　　尽管2006年的政策动向仍然是继续严控别墅类新增土地供应，但2005年的供应情况表明，目前的别墅土地储备用地足以支撑未来两年的项目开发，因此别墅市场的实质性开发量仍然很大。

　　昨天，中房指数研究院发表报告指出，2005年的北京别墅市场是项目大放量的一年，而上海别墅市场则在2005年间稳中有升。尽管潜在土地供应量逐年减少，但前几年的"积蓄"使我国别墅市场仍然属于买方市场。

　　政策影响成交量价

　　伟业顾问分析师表示，由于2005年北京

别墅市场新增供应放量，而且经济型别墅产品比例上升很快，从而导致别墅市场平均价格一路走低，同时刺激成交量增长明显；而上海别墅市场则由于"上海市信贷投向指引"和"花园住宅转让征收土地增值税"两大政策的出台，造成去年成交量下滑，直至8月份才渐趋回暖。

　　北京中档别墅渐失人气

　　相关资料表明，2005年前3季度北京别墅市场的纯独栋项目占总数的31%；纯联排项目占26%；43%的比例为混合型或叠拼产品，各种物业类型的比例数据与前年同期基本持平。

　　伟业顾问分析师表示，2005年的

宏观调控政策对于高端物业的影响力反而较小，别墅购买客户群体之中，城市中产阶层的需求增幅可能会超过4%之多；另一方面，从成交价格方面来观察，12000元/平方米以上的高价别墅以及8000元/平方米以下的低价别墅，成交量皆有上涨，而8000元/平方米-12000元/平方米之间的中档别墅产品却呈现供求下降态势。

　　上海市场追捧经济型别墅

　　上海别墅网的数据表明，就上海别墅市场而言，120万元-160万元总价的经济型别墅产品成为市场热点，在整体住宅市场低迷、市场观望气氛浓重的情况下，近郊经济型别墅将部分改善居住条件需求的客户予以了分流。而高端别墅市场由于需求有限，相应地产生了较强的抗风险能力，以其稀缺性受到市场关注；作为市场供应大户，300万元-500万元总价的中端别墅竞争加剧，一些不具备品质、缺乏交通优势的产品正在显露出销售危机。同时，上海别墅市场客源还面临周边地区，如江苏昆山、苏州及吴江等地别墅产品争夺加剧的局面。