定息房贷三分天下 还有多少优惠可期待

　　上海证券报 袁非

　　上周五起，招商银行在全国范围内首家推出"结构性"固定利率房贷产品，与之前的光大银行、建设银行的同类产品相比，招行的后发制人果然了得，一下子使得定息房贷市场三分天下。

　　市场开打价格战

　　尽管光大银行靠推出固定利率房贷产品，赚了"吃螃蟹第一人"的名声，但到目前为止，签约的客户却不是很多。建行推出的个人住房贷款固定利率产品尽管设置了三个期限档次，且每档都设有一个利率区间，但相比此次招行推出的定息房贷产品，显然有所逊色。

　　招行固定利率房贷的最大特点在于，在贷款期限内，既可整体执行一个利率，也可分段执行不同的利率标准，如5年期固定利率房贷，在执行最优惠利率时，一种安排是整个5年利率执行5.73%；第二种安排是前2年利率5.55%，后3年利率5.85%。值得关注的是，对于总期限在5年以内的贷款，招商银行也推出了相应的固定利率产品。

　　总结这三家银行推出的定息房贷产品，无疑是一个从"呆板"到灵活的过程------第一个推出固定利率房贷的光大银行执行的是全固定模式，即客户在贷款期限内，利率都是固定的；建行采用的是"固定＋浮动"模式；招行则充分利用了灵活的利率政策，通过一系列的排列组合，能够最大限度地满足房贷者的个性化需求。

　　时间价值莫忽视

　　对于固定利率房贷，不少人首先关心的是固定利率与浮动利率之间的利差，而对于时间价值没有引起足够的重视。例如，一笔50万元的房贷，贷20年和30年的利息的差额可能接近20万元。由于目前固定利率房贷与浮动利率房贷的利差并不是很大，加上已经锁定了可能发生的利率上涨的风险，因此受到了许多人的关注。但事实上，在选择固定利率房贷之前，你还是需要考虑可能产生的时间价值。

　　如果贷20年，虽然每年还款额均为4.1万元，但假设通货膨胀率为3%，第20年的4.1万元其实只相当于第1年的2.3万元；同样，30年贷款每年还款均额3.4万元，而第30年所还的3.4万元只相当于第1年的1.4万元。所以，如果考虑通货膨胀因素在内，20年和30年的贷款利息差距并没有想象中的那么大。由于目前的固定利率房贷的期限都比较短，因此从时间价值来看，你所付出的并不一定有浮动利率划算，投资者锁定的利率成本其实是打了一个折扣。

　　还将有多少优惠

　　在海外，固定利率房贷早已是一个成熟的产品，在美国，时间长达30年的固定利率贷款非常普遍，也是主流品种之一。除了时间之外，海外市场的固定利率房贷在还款上也很灵活，比如30年期的固定利率贷款，可以选择在头15年只还利息，后15年才开始还本金。这样可以最大限度地减轻期初的还款压力，适合那些刚步入社会的年轻人。

　　从目前内地银行已经推出的三种固定利率房贷产品来看，已经有了在海外市场上通用的混合利率贷款以及固定--浮动利率贷款等两种特点。因此，对于房贷者来说，对于今后的类似产品，首先要关注的就是还款的时间以及还款方式，特别是当长期定息房贷出现后，可以重点关注这些方面。与此同时，目前在浮动利率房贷出现了一些新的形式，如两代人"接力"还款，欲购房者也可以期待新的定息房贷产品出现。

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