G 金桥“物业出租”价值重估

　　本报记者龙跃

　　近期，两市物业出租型股票纷纷走强，G金桥、G陆家嘴等股票都有不错的市场表现。

　　关注G金桥的原因有二:其一，该股昨日以7.35％的涨幅位居物业出租股之首；其二 ，从主营业务看，公司是比较典型的物业出租(即从事投资性地产经营)公司。通过对该股进行相关分析，或许有利于投资者对物业出租型股票的后期机会形成比较清晰的认识。

　　新会计准则是上涨催化剂2月15日，新会计准则发布，并将于2007年1月1日起在上市公司施行。市场人士认为，该准则的发布是G金桥近期走强的直接催化剂。东方证券王树娟认为，如若实施，新会计准则将从两大方面提振G金桥的投资价值。

　　首先，还原公司实际业绩。事实上，公司近两年EPS存在很大程度的低估。2003、2004年，公司的租赁业务毛利率仅在18－19％左右，这与其高附加值的收益现状极不相符。造成上述现象的主要原因就在于，公司目前执行的是一套非常谨慎的折旧摊销政策，比如折旧年限大大低于行业平均水平等。据预计，2005年，会计政策对公司EPS的摊低效应至少在0.15元左右，这将使公司实际业绩被低估约59％。而且，随着未来公司租赁费用的继续上扬，折旧政策对公司业绩的影响还有进一步放大趋势。

　　然而，在新的会计准则中，折旧摊销政策将不复存在，也就是说，原来造成公司业绩低估的一大消极因素面临消失，而且土地公允价值与原账面价值之间的差额还将被计入当期损益，公司业绩也由此出现了大幅增长的预期。

　　其次，体现资产溢价。G金桥2005年三季度的每股净资产值是2.87元，以昨日收盘价计算，公司PB在2倍左右。从PB值看，市场给予公司的股价水平是2倍净资产溢价，这个看似比较合理的估值水平其实并不合理。实际上，G金桥等多数物业出租型公司的资产都取自上世纪90年代，公允价较之账面成本价已有高达3－5倍以上的增长。因此，如果资产按公允价值计算，公司股价实际上是被低估了很多的。

　　在新的会计准则中，出租型地产公司的土地价值将以公允价值计算。公允价值，就是指市场参考价格。也就是说，如果采用新的会计准则，G金桥的净资产值将面临极大的重估机会。

　　两大原因支持长期走强

　　虽然新会计准则即将实施是浦东金桥股价近期走强的催化剂，但也有行业分析师指出，目前新会计准则的很多细节尚不明确，该准则对G金桥的实际影响有多大还不得而知，因此不能成为长期看好该股的理由。但除去新准则的潜在积极影响，公司确实具备长期向上的基础。申银万国研究所在近期的一份报告中指出，另有两大因素支持公司股价长期走强。

　　首先，虽然整体

房价将继续上升，但随着土地价格以更快的速度上升，投资者将越来越关注

房地产开发类公司毛利率缩小的问题，而物业出租型的公司能够充分享受房价上升带来的资产增值，因此该类型公司有可能逐步取代开发类公司成为投资者偏好的主流，G金桥正是物业出租型公司的最佳选择。

　　其次，资产价值基础牢固。公司当前收入的57％来源于租金，未来出租收入将以年均10％以上的速度上升，出租率和单位租金也将呈现不断上升的趋势。据申银万国

证券统计，在公司RNAV(重估每股净资产值)构成中，有54％来源于现有的出租物业、44％来源于在建的拟出租物业及拟建成出租的未开发土地，仅有2％来源于开发后出售的项目。也就是说，公司RNAV有着非常稳定的租金现金流做支撑，这是公司的独特优势。

　　总体来看，G金桥的走强反映出了市场近期对“物业出租”这一投资主题的热情在日益升温，在该股的引领下，具备相同主题特征的出租型物业股有可能被市场进一步挖掘。由此，业内人士认为，小商品城、金融街、G陆家嘴等个股仍然具备较大的向上重估空间。