新会计准则导致出租性物业升值“显性化” 关注出租型物业股

　　兴业证券研发中心任壮

　　近期房地产板块持续走强主要由多种因素决定，除了人民币升值、业绩增长等预期以外，近日颁布的新会计制度将对房地产上市公司的市场表现影响较大。我们建议关注以出租性物业为主的上市公司。

　　部分地产股可望重估

　　近日财政部公布的新会计准则中规定，会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用历史成本模式或公允价值模式，但以成本模式为主。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，以会计期末其公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

　　受此会计准则影响，市场今后将关注由此产生的“资产重估升值”概念，因为它将有可能使公司充分体现物业增值带来的股东权益增厚，当期营业利润增加带来的盈利能力提升。此处投资性

房地产指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。目前适用此会计准则的公司主要涉及以出租物业为主的上市公司如金融街、中国国贸、G金桥、G陆家嘴等。

　　当心利好成“水中之月”

　　在当前市场对相关地产上市公司的良好预期下，我们提醒投资者在会计准则的具体细则未明确之前，冷静对待“资产重估升值”概念股。

　　新会计准则规定，公司在对投资性房产记账时可以选择历史成本与公允价值两种模式，公司在正常经营状况下，对于计入当期损益的差额是否计征所得税是选择“公允价值”记账模式的关键。如果新会计准则最终细则规定增值额不计征所得税对于相关公司构成利好，但是如果征所得税，上市公司往往不会因为暂时账面净利润的“虚增”而交纳更多的所得税。而且，选取原有成本记账法可以使原有投资性物业通过计提折旧来抵税。因此，这将使大多数上市公司对选择此种计账方法“望而却步”。如果大多数公司不采用此种方法，对其业绩增长抱有良好预期的投资者来讲无疑将是“水中之月”。

　　价值“再挖掘”蔚然成风

　　新会计准则能否推动相关地产公司的业绩增长目前虽然尚无定论，但是却对地产公司的投资价值的“再挖掘”可能产生重要影响。

　　目前行业内大多采用市盈率法(PE)结合每股净资产重估法(RNAV)对地产公司进行估值。在

人民币升值预期下，市场关注的焦点已经由公司的业绩增长转变为关注公司的“并购价值”，即关注公司现有土地储备及持有物业的重估价值。

　　在新会计准则制度下，出租性物业公司原有物业升值将会“显性化”，这在公司未来融资以及资产重组并购方面显示其独特的投资价值。由于未来房地产行业不可测风险较多，公司业绩的增长将面临不稳定性，使PE值的参考价值有所降低，而RNAV方法将会逐渐被市场所认可。我们建议关注金融街、中国国贸、G金桥、G陆家嘴等以出租性物业为主的上市公司。