地产公允价计量带来重大机会

　　东方证券研究所王树娟张曼

　　我们认为，公允价值和现金流将成为投资型商业、地产股价值衡量最重要的指标，这一投资理念的变化所带来的投资机会值得充分关注。

　　公允价计量带来投资变革

　　会计新准则提出，若有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式进行后续计量。企业以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值的确定方式为:市场参考价格，或现金流贴现价值。

　　投资性地产公允价计量，是会计准则国际化的重要举措，必然导致地产股估值标准的国际化接轨。一直以来，以市盈率和盈利增长为核心的估值标准面临挑战。未来以公允价体现的公司账面净资产，其参考价值大大提高。目前拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。

　　相关公司净资产将大幅上调

　　采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现，这其中主要涉及两类公司:商业股、地产股。

　　鉴于我国

房地产市场化时间尚短，大部分商业、地产公司，其资产的最初取得成本均非常之低，都存在不同程度的溢价。而那些在黄金地段拥有大量投资性物业的公司，其资产溢价尤为可观。

　　需要强调的是，也许并不是所有实质进行投资性地产经营的公司，都会在2007年采用公允价计量政策，即便市场条件具备。原因在于，进行公允价计量较为复杂，涉及到许多经济环节，执行难度较大，其普及过程只能是渐进性的。

　　我们认为，首批涉及的公司可能包括:地产行业的陆家嘴、浦东金桥、中国国贸、金融街等；商业行业的小商品城、益民百货等。

　　现金流状况更受关注

　　公允价计量后，现金流成为反映企业管理能力的最重要指标，将会受到更多的关注。

　　公允价反映了公司的并购价值，但好的资产能否产生好的收益是投资者同样关心的问题。公允价值波动计入当年损益，意味着公司的利润将会巨幅波动，评价意义降低。真正能够反映企业盈利情况，以及持续经营能力的指标是:经营活动现金流。

　　两类公司值得关注

　　公允价将以合法、权威的方式，告诉投资者相关资产的市场价值。更重要的是，它为我们提供了一种价值参考，引导市场去发掘同类资产的价值，无论其是否会被纳入公允价计量。

　　因此，未来的投资机会或将存在于:

　　适用公允价计量、存在较高溢价的商业、地产公司。这部分公司，拥有大量有租赁协议的投资性地产，公允价计量的可能性非常大。这些公司将通过账面价值增加，直观地显现其投资价值，较有代表性的有:浦东金桥、小商品城。

　　未必首批适用公允价计量、但与上述公司具有相同资产属性和经营业态的公司。这部分公司内在价值同样很高。例如，陆家嘴、百联股份。

　　相关主要上市公司的估值与现金流

　　公司名称股价Ｐ／ＢＲＮＡＶＰ／ＲＮＡＶ每股经营性现金流（053Ｑ）投资评级

　　Ｇ陆家嘴7．322．1711．560．630．48买入

　　Ｇ金桥5．992．099．180．65－0．19买入

　　东方集团4．681．146．130．760．33长期增持

　　百联股份5．921．847．690．770．47增持

　　王府井6．11．507．640．800．33长期增持

　　小商品城31．454．28380．837．77长期增持

　　南京中商7．731．759．320．830．57长期增持

　　Ｇ益民4．72．335．080．930．74长期增持

　　中国国贸5．451．745．31．030．4增持

　　友谊股份7．412．057．221．031．69长期增持

　　豫园商城7．441．866．71．110．71观望

　　重庆百货7．42．556．371．160．24增持

　　金融街123．879．61．25－0．98观望