限价商品房 小曲好唱口难开

　　顾列铭

　　近日，北京市建委副主任苗乐如表示，2006年北京将全力解决住房供应结构问题，并考虑推出限价商品房。青岛市不久前也决定，出让10宗共约近30万平方米土地，全部用于建设中低档普通商品房，并限价销售。山西省则确定，在太原等城市建设一批限价普通商品住房小区。在部分城市普通百姓正为房价疯涨，一房难得而苦恼之时，这些消息无疑令人欣 慰。

　　北京并非是第一个“吃螃蟹”的人，全国最早推出限价商品房的是宁波市。为了平抑过高的房价涨幅，宁波市于2003年就出台了限价商品房政策。随即在2004年2月，宁波推出5000余套限价商品房，面积在55－95平方米之间，均价控制在3000元/平方米左右，按规定主要提供给未享受过实物分配且无自有住房的单身家庭、已到适婚年龄无自有住房的单身居民或所拥有的自有住房低于人均住房建筑面积18平方米的家庭。此前，宁波连续3年房价领跑全国价，在实行了限价商品房之后，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，2004年退至全国第五。2005年一季度，房价涨幅更是回落到11.9％，退至全国第七位，房价顺利实行了“软着陆”。之后在2005年，杭州、青岛等房价过高的城市也都陆续出台了类似的措施。2005年5月，青岛市政府推出3个“限价商品房”楼盘，分别限价5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。

　　业内人士认为，北京如果也加入到限价商品房阵营，对全国

房地产市场价格的平抑作用是显而易见的。就政府调控方式而言，所谓的“限价商品房”，不过就是原来

经济适用房的“翻版”，区别只在于:

房价高一点，购买对象为中等收入群体而已。客观地说，限价商品房的政策对解决商品房供应结构矛盾、完善住房保障体系还是有作用的。以北京为例，商品房市场始终面临价格控涨压力的原因在于，中低收入者的购房需求没能有效分流到相应的保障领域，而供应作为“半保障体系”的限价商品房恰恰可以分流这些需求，从而使商品房领域的需求下降，最终达到稳定房价涨幅的目的。

　　但要把限价商品房这件好事办实，还有一系列现实问题需要解决。一是如何进行限价，限价的依据是什么；二是限价的总量。少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失；三是供应对象是哪个收入群体，如何来界定。如果处理不好，将会出现最初的经济适用房供求错位的情况，这也是经适房逐年式微的原因之一。按照建设部等有关部门规定，各地区每年都应有一定比例的经济适用房，但国家统计局提供的资料表明，经济适用房一路衰退，1996年全国经济适用房的比重是16.6％，到2001年降为11.3％，2003年锐减至6.1％，2004年则不到5％。对照经适房的现状，限价房的供应量应该而且必须充足。如果真的希望通过限价房来平抑房价、解决中低收入者的住房保障问题，供应量少了根本无济于事。否则，限价商品房在一些地方可能成为中看不中用的“政绩盆景”。同时，在销售环节要确保公平。限价商品房一旦推出，在市场上必然受到追捧，但如果销售无序，很可能使以往“开着高档汽车住经济适用房”的现象重演。为此，政府应该严格设定购房者的资格门槛，规范认购行为，杜绝销售过程中的“暗箱操作”。

　　鼓励地方政府兴建限价商品房或经济适用房，并非是国家或者地方政府出台细则就能一蹴而就的事，真正能理顺“市场”与“管制”、“效率”与“公平”的关系，是要形成一套关于住房的全方位的社会保障制度才是根本之举。