别让“涨幅趋缓”忽悠了你

　　本报记者李良

　　众人翘首以盼的上海楼市统计数据终于出炉。上海市统计局局长潘建新日前向外界披露，2005年，上海商品住宅平均销售价格为每平方米6698元，比上年上涨313元，比上年上涨9.2％，涨幅同比回落6.6个百分点。在经历了2005年一系列宏观调控政策的重压之后，上海房价仍保持近一成的涨幅，这不能不让人有些惊讶，也让上海楼市被压抑了近一年的多头 开始活跃起来。而对于这个结果，当地主流媒体则纷纷以“涨幅趋缓”为题，大书上海楼市宏观调控取得的巨大成绩，并据此预言，上海楼市的价格仍会继续上涨，趋势仍是“涨幅趋缓”。

　　事实果真如此吗？记者认为，应该透过数据看本质，购房者们切莫被“涨幅趋缓”这个词给忽悠了。2005年的上海楼市，经历了从大热到大冷的骤变。这个变化提示我们在分析上海平均

房价时，必须将两个截然不同的时期加以区别考虑，注意到影响全年平均房价的主要因素，才能清楚地看到2005年上海平均房价涨幅趋缓的真实含义。

　　首先要注意到这样一个事实:2005年前4个月，正是上海房价疯狂上涨的时候，官方统计的一季度涨幅高达19.1％；这4个月成交量也是全年最密集的时候，这期间上海商品房共计成交941.55万平方米，占全年商品房总成交面积的42.8％。由于上海平均房价是用价格和成交面积作为权数计算出的加权平均价，因此这期间高价位和密集成交量导致其在全年平均房价计算中占有很大的权重，从而拉高了2005年平均房价。换句话说，上海2005年平均房价能够比上年保持一成的涨幅，前4个月的价格暴涨和成交量猛增是根本原因。

　　由于2005年后8个月，上海楼市骤然冷却，成交价格和成交量都出现了不同程度的下滑，给全年涨幅“拖了后腿”，才最终导致了“涨幅趋缓”。也就是说，“涨幅趋缓”背后意味着上海楼市有8个月的低迷期，而这8个月中最明显的特征有两点:此起彼伏的降价和成交量的萎靡不振。在某些媒体大谈“涨幅趋缓”的同时，另外一组数据也真实地摆在我们面前，其中的含义值得我们深思:上海2005年统计公报显示，去年上海房地产开发投资额为1246.86亿元，增长6.1％，这与2004年上海房地产开发投资额30.4％的增幅相比，大幅下降了24.3个百分点。2005年，上海全年实现商品住宅销售面积2845.7万平方米，下降12％，商品住宅销售额1906.05亿元，下降7.7％。值得关注的是，2005年上半年，上海二手住房交易面积完成1164.4万平方米，同比仍然增长10.8％，但2005年全年，上海存量房成交过户面积1971.55万平方米，却比上年下降27.7％，这意味着，上海

二手房交易在去年下半年遭受重挫。由此看出，

宏观调控对上海楼市的影响绝不是简单的“涨幅趋缓”，而是通过抑制投资客乃至投机客的炒房行为，同时影响了购房者的预期，减少了上海楼市的有效需求，使上海楼市的供求关系发生了根本性改变，从供略小于求到供远大于求。这一局面的形成让上海楼市开始步入下降周期，“涨幅趋缓”只是一个开始。