房地产徘徊在中期调整边缘

　　本报记者吴铭

　　虽然通过2005年上半年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。因此，今年房价以及整个房地产市场如何变化，业内人士仍然在进行多方的探讨。

　　“拐点”之争

　　2006年初，一份名为《房地产业步入中期性调整期》的报告出炉，顿时引起一场轩然大波。这份由国家发改委宏观经济研究院执笔的报告认为，本轮房地产周期的高景气繁荣期已经结束，在2005年下半年进入中期调整期，预计今年下半年可能进入加速回落期，有望出现房地产销售增长的“拐点”。

　　应当说，在2005年下半年之后，市场就已持续争论市场“拐点”会否出现。中信建投一份报告就曾强调要从地产股退出，其理由包括

房价上涨速度超过租金上涨速度、房价收入比不断提高、住房消费“挤出”效应已经出现、房价走势出现“双头”、银行资金退出等。国家发改委的这份报告显然支持了悲观者的观点。但多数券商所发表的研究报告，对于2006年的房地产市场依然持谨慎看好的态度，并不太赞同“拐点”论。

　　兴业证券近期发表的研究报告就指出，2006年房地产行业景气度将窄幅回落并趋于相对稳定，房地产作为国民经济发展的支柱产业作用将不会减弱。湘财证券的一份报告亦表示，全国土地交易并未因调控而放慢价格上涨的脚步，销售价格指数回调并不意味市场走软，因此行业会保持平稳发展，在普通住房供应加大的政策鼓励下，房地产开发投资有望保持约20％的增幅，房价涨幅预计为7.5％左右。

　　调控投鼠忌器

　　大多数研究人员都承认，2004年－2005年房地产行业包括投资、销售、房价等指标的高速增长确实不正常，需要回落到10％－20％的合理增速水平内，房价也需要稳定在较低的年增速水平(约5％左右)。基于目前的宏观调控已初见成效，房地产行业将重新回归理性、实现长期稳定增长正成为市场共识，加之房地产业产业链很长，其在国民经济中具有重要的地位。这意味着政府在调控房地产市场的时候，多少有些“投鼠忌器”。一方面希望压下泡沫，另一方面又不希望影响整个宏观经济的发展。然而，假如未来宏观经济继续过热，房地产业仍将是被打压的重点领域。

　　不过，影响房地产行业发展的因素又非常复杂。尤其是国内经济发展正面临新格局变化的考验和增长模式转型的要求，导致房地产业的定位也显得格外微妙，这在很大程度上决定了行业“拐点”会否出现。

　　由于国内经济增长过度依赖外部需求和投资，一旦出现产能过剩，存在很大的通缩风险，因此扩大内需、提高增长效率是解决之道。研究员们指出，由于“

十一五”规划已确定扩大消费、拉动内需的政策，房地产业必将在扩大内需方面起到相当重要的作用，房地产消费将会继续稳步增长，房地产的支柱产业作用将不会减弱。

　　从这个角度看，房地产业出现“拐点”、步入中期调整，恐怕也不是政府所乐见的结果，这多少可以解释2005年下半年在调控初见成效后，市场氛围转趋和缓的状况。

　　后调控时代

　　无论从社会角度还是从宏观经济角度看，房价过快上涨都会产生相当大的负面影响，尤其会对消费形成“挤出”效应，并为未来的金融风险埋下隐患。因此，保持房地产开发投资的持续、适度增长，切实稳定房价，促进房地产市场的健康发展，将是2006年政府部门的主要调控思路。

　　国泰君安分析师张宇、孙建平认为，房价涨幅仍是这一阶段的调控风向标。只要房价涨幅没有出现持续两位数的快速上涨，将很难出台全国性、密集型的调控政策，但国家发改委报告中建议的“三不”政策，即不松土地偏紧政策、不松信贷政策、不松税收政策，仍有可能被政府所采纳。

　　由于各地区房地产市场存在明显区域性差异，国信证券分析师方焱强调，地方政府措施仍是未来政策调控的重点。不过，市场对于中央政府继续借助土地、资金、税收等杠杆挤压原有高利润盈利模式有着很强的预期，并认为税务部门开展物业税试点开征工作的可能性正在提高，有可能带来房地产业发展模式的深刻变革。

　　宏观调控给房地产行业带来了新的变数，令整个行业进入所谓的“后调控时代”。据认为，“后调控时代”的新变化之一，将是普通商品住房供给的增加。预计政府会持续调控项目立项和土地供应，控制套型结构和销售价位，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

　　“后调控时代”的第二个新变化，将是行业整合加速，一批中小型房地产商会被淘汰。近来包括万科、金地等房企的并购举动，已相当明确地揭示出这一点。

　　“后调控时代”所带来的第三个新变化，将会更加突出房地产金融的地位。湘财证券分析师崔巍的研究表明，近年来房地产开发资金当中，贷款、定金及预付款增速放缓，但企业自有及自筹资金和外资增速继续保持上升走势。这多少预示着，进入2006年后，房地产金融有可能得到较快速的发展，以降低现有金融体系因房地产投资所聚集的金融风险。

　　对于房地产企业来说，国内具有巨大的市场规模，在市场细分下的差别需求远远没有满足，关键在于企业能否适应环境变化，进而抓住发展机会。