勾地制度当心桔生淮南

　　上海证券报 魏也

　　继国有土地使用权出让实现有偿、有期限、市场化改革以来，土地出让制度将再次取得突破。国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中提出:"有条件的地方，可以建立勾地制度。"据报道，勾地制度正式执行日期大致在2006年7月。

　　按照国土资源部方面的解释，所谓勾地制度是指在土地正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

　　勾地制度源于香港。香港的勾地制度始自亚洲金融危机之后。当时，受金融危机的冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，开发商停止购入土地，地价一泻千里，港府担心土地被"贱卖"，便暂停了"卖地"转而采用"勾地"制度，以避免在市场低潮期土地被贱卖。

　　不难看出，勾地制度其实是应急之举，是不得已而为之，其背景是地价狂泻。对比之下，我们存在这个问题吗?近几年来，地价一直呈上升势头，只要把现在的地价与几年前的地价进行一番比较，就不难发现这种巨大差别。因而，实行原本是防止土地贱卖的勾地制度，有可能加剧土地价格的上涨，进而，带动

房价上涨，与中央的

宏观调控政策发生背离。

　　勾地制度一个最直观的特点是，准涨不准跌，因为如果开发商出的底价达不到政府的预期，政府便有权阻止土地推出拍卖，达到托市的目的。而当地价上升时，土地便有可能被开发商勾出。政府在能卖出好价钱的时候，自然愿意拍卖。这样以来，无论地价上涨还是下跌，政府总能成为不变的赢家。

　　问题正在这里。现在，各地地方政府就是土地出让的主导者，他们本来就已经从土地拍卖中获取巨额收益，实行勾地制度，正好强化了他们从出让土地中获得的收益，而且，将进一步使这部分收益最大化。在这种情况下，将加速土地价格上涨的速度，进而，传导到房价上，推动房价上涨，加大中央稳定房价的宏观调控难度，引发民众质疑，甚至影响社会稳定。

　　在勾地制度之下，价格形成机制是扭曲的，是与市场规则相斥的。事实上，即便在香港，勾地制度也一直饱受公众的质疑。勾地制度源于信息不对称。在市场经济规则下，买方和卖方信息对称，双方站在公平的位置上议价，能够在需求与供应之间找到一个合理的平衡点。但是，在勾地制度下，政府关起门来制订勾地表上每块土地的底价，并不时作出调整，整个过程是不透明的。这就为权力寻租提供了天然的良机。假如开发商通过行贿等手段，获取政府勾地的底价，他们便可以掌握主动权，在竞争中占据优势位置，这不仅不利于公平竞争，更有可能加剧腐败的蔓延。

　　而且，与开发商相比，政府对地价的预估往往并不能真实反映地价的实际价值。比如，假如某块土地，政府预估的价格低于其真实的市场价格，且这个信息被开发商通过不当手段获取，就有可能造成土地的贱卖。至于个别地方政府与开发商狼狈为奸的情况就更不用说了。而在目前的公开拍卖制度下，这些弊端反而可以避免，既然如此，实行勾地制度似乎并无太大必要。

　　勾地制度并非万能药。在金融危机过后，香港的勾地制度至今不断遭到公众的质疑。去年8月，恒生银行就在其《恒生经济月报》中，呼吁政府检讨勾地制度:现行的卖地政策及制度有否为地产市场发展，带来预计以外的政策风险。而不少市场人士，则对勾地制度这种与市场经济规则相背离的做法提出质疑，称勾地制度不是市场经济。

　　应该认识到，香港实行勾地制度，毕竟有健全的法制和严密的监督机制，对政府的勾地行为进行监督，严防暗箱操作。即便是在这种情况下，勾地制度尚且不能做到令人满意，我们没有理由不提高警惕，防止桔生淮南的情况发生。

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