海外基金投资的标准是什么

　　□孟坚

　　上月末，瑞士信贷银行房地产私人股本部与天鸿集团下属的北京天鸿房地产开发有限责任公司签署协议，合资成立北京天鸿永业房地产开发有限责任公司，共同开发位于北京朝阳区农展馆南路的一房地产项目。据了解，这是海外基金在北京房地产开发直接投资的首个项目。负责运作这一房地产投行业务的基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基 强告诉记者，目前海外投资者对中国房地产市场非常看好，其投资意愿要高于投资欧洲和美国的房地产市场。具体就北京这个项目而言，海外基金股东们的盈利预期是年内部收益率在20％－25％左右(大约相当于年毛利10％左右)。

　　从前年开始的

宏观调控使

房地产行业资金供应趋紧；日益高涨的地价又对房地产行业的融资能力提出了前所未有的要求，房地产商开始在资金需求和供给的夹击下艰难求生。这就迫使众多

开发商不得不努力寻找新的资金渠道。尽管眼下房地产开发仍获利可观，但由于信息不对称，社会资金不敢贸然进入。随着近年海外资金源源涌入中国房地产市场，不少开发商对这类资金充满憧憬，以为只要有好项目就不难吸引海外投资。但实际上，海外投资对项目的评估标准并不像国内开发商想象的那样。

　　据稔熟国内地产开发和国外投行业务的基强联行总经理陈基强介绍，海外基金直接投资国内房地产开发项目大致有四个标准:一是对合作伙伴的选择，这个挑选标准非常严格。首先对方应是北京、上海权威官方评定的房地产开发50强企业；其次，合作伙伴老板的专业水平与职业操守没有问题。二是要考察合作伙伴的企业机制，在海外基金经理人的眼里，国内不少开发商的企业机制不是完全按照规范的市场机制运作的。因此尽管有好项目的企业，也不一定是好的合作伙伴。三是合作企业管理团队的专业水平。四是市场风险与财务风险。在这些标准中，好的合伙人最为重要。一旦选定合作伙伴，海外基金很乐于长期合作。在项目运作过程中，基金经理人一般不干预和过问具体的业务操作事务。但中方合伙人在项目投资前需向董事会提供项目投资的详细计划，基金经理人的职责就是考量项目投资是否严格按计划进行。一般而言，海外基金对一个投资项目的选定，大约需要三个月的时间。

　　有迹象表明，海外房地产基金利用资金切入中国房地产行业，或有可能改变中国房地产业的运作模式。央行的一份研究报告曾提到，我国房地产业融资模式将有较大的变动。业界人士预测，这种改变在于，整个行业将不再是围绕以土地为中心的商业运作，资本将成为金融时代房地产业的核心，并最终将导致现有的开发商裂变成投资商＋建造商，向美国等发达国家的房地产投资模式靠近。国内的房地产商能否抓住机遇适应变革，将是未来他们在行业内能否继续生存发展的关键。