2006：深圳房价上涨是主基调

　　□本报记者吴铭深圳报道

　　2005年深圳房价逆势飞涨，成为全国楼市调控下为数不多的“异类”，让众多深圳消费者焦虑不已。尽管当地政府也采取了一些调控措施，失望已久的消费者却发现，2006年的房价依然高高在上，买房恐怕还得“大出血”。倘若深圳楼市过于火爆，恐怕也会引致更强硬政策的调控，所以平稳上涨还会是主基调。

　　房价涨势不减

　　据不完全统计，2005年深圳新开盘住宅类项目155个，推出单位共计82859套，批准住宅预售总面积745.8万平方米，住宅均价7934元/平方米，涨幅达26.96％。不过，去年11月份以来，在深圳市政府一系列调控措施之下，高档住宅成交量急剧下降，房价增速也随之有所下降。

　　国信证券的一份研究报告认为，交易均价回落由商品住宅成交的“结构性变化”引起，而非真正的价格下降。深圳市社会科学院地产与城市营运研究中心主任高海燕认为，深圳现在正处在一个“全民置业”时期，至少还需要5年的时间才能消化压力。1985年至1992年、1995年至2000年被认为是深圳的两段置业高峰期，基本完成了城市的第一代置业，从2004年开始，深圳整体上开始进入新一轮置业高峰，包括第二代置业和第一代置业升级和换代期，在这种情况下，2006年深圳

房价继续上扬的可能性较大。

　　客观上讲，深圳2005年房价快速上涨，很大程度上缘于供求结构失衡。一份资料显示，2003年至2005年深圳住宅市场出现了供求逆转，供求比为0.88∶1。这是因为目前深圳市实际居住人口已高达1200万，人口密度居全国之冠，其中常住人口近600万，导致整个楼市持续保持兴旺的需求。如果加上热点区域变迁带来的房价上涨推力以及市场炒作等因素，有房地产中介机构预计，深圳2006年上半年房价涨幅仍较大，下半年涨势将放缓，并且特区内外的房价差距将缩小。业内预计，2006年深圳楼市整体成交价将有5－12％的涨幅，其中

豪宅项目仍是拉动整体房价水平的主要力量。

　　特区内外房价差缩小

　　深圳中原地产总经理李耀智认为，除去土地资源匮乏等基础性因素，促进今年房价上涨新的“动力源”是特区外房地产的崛起，令供应格局出现了质变。特区外市场份额由上一年的38％上升到近50％，2005年宝安区的住宅供应面积首次超过了南山区，特区外的宝安、龙岗两区房价涨幅分别是28％、25％，均创下了新高。据了解，特区外由于房价基数低，产品品质与特区内实际上相差无几，从而导致房价大幅上涨。

　　由于深圳特区土地资源储备极其有限，80％以上的可建设用地都集中在特区外，因此未来数年房地产市场的热点将集中在上述两区。业内有关人士表示，2006年深圳置业有向宝安、龙岗、盐田等地区批量转化的趋势。目前深圳住宅产品供求区域匹配不太平衡，也就是说，特区内住宅需求量大而特区外住宅供应量大。不过，随着未来南坪快速路、福龙公路、东部沿海高速、1号地铁二期、3号地铁、4号地铁等主要交通干线的建设，深圳区内的交通网络将越来越完善，特区内外联系越来越紧密，特区内外房价差将逐步缩小，对特区外房地产市场的崛起将有促进作用，目前的这种不匹配现象也将逐渐消失。

　　政府手中资源有限

　　“深圳的房价恐怕不太可能降下来了，反正我是没抱希望，能碰到合适的房子、合适的价格，那就是我的福气，碰不上也没话可说。”相识的陈先生在谈及今年的深圳楼市时，仍是满脸的无奈。

　　购房者感到悲观的最大原因，就是深圳与其他城市有所不同，深圳正面临着土地资源渐趋枯竭的难题。深圳市面积仅2020平方公里，特别是特区内的可开发用地已基本开发完毕，328平方公里当中可建设用地仅为10平方公里，近几年来深圳每年出让房地产用地在1平方公里左右，每年市场新开发项目约70％以上用地来自存量，去年深圳仅拍卖出让了6幅居住用地，且都在特区外。即使这样，由于整个可开发面积仅有200平方公里，按照现有的开发速度，再过10多年，深圳当地政府手中将无地可卖。正因为如此，2005年深圳市房地产投资额和施工面积都出现了下降，而房价节节攀升。

　　深圳快速增长的住房需求与有限土地资源之间的根本性冲突，到目前为止并没有发生质的改变，政府对土地市场的调控与影响依然偏弱。实际上，深圳于去年12月底举行的一场土地拍卖会，多少揭示了行业内对今年土地市场走向的预期:位于深圳龙岗中心区一幅占地6.67万平方米、建筑面积16.88万平方米的居住用地，拍出5.06亿元高价，楼面地价近3000元/平方米，价格之高令业内人士也感到吃惊。土地供应不足和地价的攀升，必然带来房价的高企。

　　调控发条随时拧紧

　　2005年深圳房价涨幅之大，已超过很多人的心理预期和接受程度，业内担心，这会给深圳楼市带来很多负效应。从深圳市政府的角度来看，一方面需要响应中央房地产调控政策，另一方面不能象其它城市那样打“土地”牌，只能结合区域实际采取相应调控措施。2005年深圳先是出台“禁筹令”，其后重征土地增值税，再出台房地产企业不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”售楼模式等四条措施。自11月1日起，深圳恢复征收房地产转让教育费附加，营业税及附加税率达到5.2％；此外，针对转让

别墅、酒店式公寓及度假村，11月起开始征收土地增值税。这些措施已经令楼市的投机空间非常窄小。但由于影响因素错综复杂，深圳房价至今仍居高不下，调控政策并不太理想，因此如果2006年深圳房地产市场继续非理性上涨，预计深圳市会继续出台调控政策，政策的针对性、力度等会不断加强。

　　业内人士相信，今年政策动向主要体现为两个方面:一是消化落实已有政策，二是进一步推出新政，包括税费制度改革，不排除进行物业税的试点，这一措施对楼市的杀伤力将相当大。业内人士指出，解决深圳房价上涨的有效措施应当还是增加土地供应。尽管深圳市今年准备有限度放松土地供应“阀门”，但相对于深圳市场的强劲需求，其能否真正缓解土地供应不足、楼市价格持续上涨的矛盾，人们仍都持怀疑的态度。不过土地政策的放松、“城中村”改造的推进以及特区外土地的加大开发，多少还是会令紧张的供求矛盾得到一定的缓解。业内有人预计，2006年深圳住宅总供应面积有望达到870万平方米，增长幅度超过20％，这对深圳工薪一族来说，总算是一点安慰。