[楼市聚焦] 海外开发商挑战商业地产旧模式

　　上海证券报 记者 唐文祺 柯鹏

　　面对全国商业地产空置率近30%的状态，正大、凯德等纷纷改变旗下商厦业态

　　国务院政策研究室相关负责人曾明确指出，发展盲目性、投资先天不足、运营方式缺陷及后期管理不足是目前商业地产存在的四大问题，从而形成全国商业地产空置率近30%的 现状，造成了很大的投资浪费------这一点正在被海外开发商先行认知。近日，记者获悉，目前泰国正大、新加坡凯德以及摩根士丹利都在积极改变旗下知名商场的原业态，向海外开发商学习应变之道已经成了国内商业地产开发者的当务之急。

　　正大广场"去旧迎新"

　　作为上海最大的商厦之一，浦东的标志建筑，已经建成营业三年多的正大广场目前进行的业态调整行动无异于一次脱胎换骨。这个泰国正大集团旗下的大型商厦，虽然有了多年的经营过程，但整体的商业氛围始终未达到理想状态。由于该项目是正大集团在中国的旗舰项目之一，因此庞大的项目体量成为了一把"双刃剑"，在相当长一段时间内，人气不足、铺位空置等现象颇为明显。

　　"改造之后的正大广场将成为一个‘以家庭为中心’的娱乐购物场所。"上海帝泰发展有限公司总裁司徒文聪向记者介绍说，"目前的招商工作开展顺利，已经达到了全部满租。"显然，他对于招商成功甚为满意。

　　凯德和大摩都在动手

　　所谓的改造并不只有泰国人在做。新加坡凯德置地旗下位于上海市中心人民广场商圈的来福士广场，目前也正进行大刀阔斧的业态调整。据来福士广场副总经理汪惠英介绍，由于整体来福士广场的商业氛围以"年轻、时尚"为主，因此凯德在此基础上进行"汰旧迎新"，将不太符合商场定位的零售商进行调整，而新的零售商则更加注重其特色性，如

可口可乐专营店、PAPAJOHN'S比萨店等系列品牌。"通过好的业态来吸引更多的人流量，能够提升整体商场价值。"汪惠英表示。

　　同时，在2005年6月被摩根士丹利以8.5亿元购入的上海广场项目商场部分，也已悄悄展开改造，大摩的总体规划、重新定位和调整租户正在进行。

　　经营业态定商业地产成败

　　与住宅项目有所区别，商业经营业态将决定项目成功的关键，也就是说，其中既蕴藏着商机也体现了风险性。但由于商业地产的经营尚未被国内开发商所重视，甚至可谓是一个"盲区"，盲目投资和建设商业地产的最终后果就是造成了资源过剩------这一点在上述海外开发商眼里已经是很明显的事实，但还是有很多国内开发商难以接受。

　　国务院政策研究室相关负责人表示，对于商业地产正确经营的认识不足，使得许多投资商并未按经营需要来建设商业用房，大多为后天改造从而缺乏必要配备。或者部分商业地产的运营方式是建好后出售，整个经营模式被分割，商业设施整体功能受限；最后，商业地产出售后的纠纷、服务、整体管理不足也随之而来。

　　相关数据显示，全国商业

房地产空置面积占整个房地产面积空置量的25％以上。国务院政策研究室上述负责人认为，目前中国的商业地产还处于模仿阶段，仅有外在建筑形式、营运模式的模仿而没有创新，缺乏营运能力的外在形式不仅难有盈利，反而会使投资付之东流。

　　"改造能使商场租金水平提升，有着海外成熟经营理念背景的开发商正在积极将其计划付诸于行动中，这是值得有些盲目的国内开发商们学习的地方。"仲量联行中国区董事陈立民认为。