物业税将改变市场供需

　　中国建银投资证券研究所李少明

　　种种迹象表明，已经讨论很久的“物业税”已悄然启动。如何分析和评价“物业税”对未来房地产市场的影响呢？笔者认为，征收“物业税”影响深远，它不仅使短期内的房地产市场的供给和需求发生较大的变化，降低住房价格，而且会改变我国城市居民的住房消费习惯，改变国民的消费和投资偏好。

　　“物业税”主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者为了保有它们每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。根据国际经验，不动产税主要包括对土地价值的课税与对房产价值的课税，所有税种均以持有财产作为课税前提，以财产价值为计税依据，对存量财富课税，以引导资源配置为主要目标。

　　在国外，“物业税”是各级地方特别是基层政府的主体税种。从发达国家的“物业税”占税收总额的份额来看，“物业税”是发达国家的主要税收来源。如，美国“物业税”占目前税收总额的14％，日本在1990年时“物业税”占税收总额6％，为控制当时日本房地产市场的泡沫，增加了“物业税”征收的比率，2002年增加至占税收总额的11％。而我们“物业税”占税收总额为零。

　　笔者认为，“物业税”将有效提高房地产资源的利用效率。在没有征收“物业税”的情况下，持有不动产只需要支付资金成本，如果征收“物业税”就会额外增加持有成本。因此，“物业税”的税种可以鼓励房地产的流动，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动。开征“物业税”不仅会繁荣房地产市场，还将推动房地产要素的优化配置。从现在的房地产存量来看，有相当一部分住房房屋集中在少数人手中，尤其在类似北京这样的政策中心城市，有些人在住房制度的过程当中通过各种途径获取了不少廉价的住房，这些住房大部分处于闲置状态没有被利用。如果征收“物业税”就会使这些囤积和部分闲置的住房流入二级市场，使市场在短期内供给增加。

　　可以有效抑制房地产投机。开征“物业税”最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产界投机行为，这是“物业税”最重要的功能之一。当前，有不少人利用资金优势囤积房源，造成住房市场供不应求的假象。不管采取哪种方式征收“物业税”，都会降低新购置的土地成本，使新开发的住宅成本降低，从而影响整体的房地产价格走势，使投机者遭到重创。

　　“物业税”的征收会使住房消费习惯改变。在我国当前人均GDP1000美元的阶段，城市住房消费已经达到了中等发达国家的水平，其原因就在于持有不动产没有税收成本，住房消费倾向于大

户型，征收“物业税”后会使小户型住宅受到追捧。

　　短期内会影响地产类上市公司的盈利能力。毫无疑问，“物业税”的开征将导致

房价下降，加速房地产市场的调整，进而会影响房地产上市公司的销量、毛利水平，从而降低对其的盈利预期；同时也将促使上市公司调整房屋供给结构，以

经济适用房为调整方向，这样又将拉低全国房屋销售均价。