房地产宏观调控难掩靓丽业绩

　　天相投资段海瑞

　　2005年仍是丰收年

　　过去的一年，对于房地产行业来说，绝对是一个政策调控年。房地产在各方的质疑、争论中前行，但是经过了调控的洗礼，2005年的房地产业整体依然是一个丰收年。

　　首先，2004年土地招拍挂后，交易价格猛涨。上市公司中，不乏有一些在“招拍挂”制度施行之前就有土地储备和项目储备的公司，土地新政的出台，对它们不啻为巨大的利好。

　　其次，2005年房价依然保持上涨。国家发改委、统计局数据显示，截至到去年11月份，全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.8％，新建商品住房销售价格同比上涨8.3％。这给房地产公司带来了直接的收益，年报靓丽顺理成章。

　　再次，宏观政策的影响暂时不会在年报中全部体现。这主要是因为任何一项政策出台，其影响都有滞后性，由于房地产企业收入结算的特殊性，销售款只有在项目完成竣工结算时才能确认收入，因此2005年年报在很大程度上是反映2004年或者2005年上半年的销售业绩，宏观调控的影响暂时不会得到充分的体现。

　　最后，上市公司2005年前三季度的表现已经为全年奠定了良好的基础。2005年前三季度，整个房地产板块实现每股收益0.143元，与去年同期0.107元相比，增长34.06％，平均每家上市公司实现主营业务收入6.34亿元，与去年同期5.33亿元相比，增长19.03％。第四季度往往是房地产企业收入结转的高峰，在前三季度的基础上，整个房地产板块业绩应该更上一层楼。

　　2006年

房价将稳中有增

　　2006年，房价依然会保持稳定的增长。这主要是因为:

　　第一，中国的房地产业是政府主导的产业，房地产开发企业在商品开发过程中已经实现了高度的市场化，但政府仍旧控制着房地产开发产业的主要外部资源:土地和资金。政府有能力保持房地产价格的稳定。

　　第二，1998年以前，我们基本上走的是住房问题政府解决这条路，这种靠“计划”配置资源的方式与当时渐渐成为潮流的市场经济格格不入。于是，一场快刀斩乱麻的改革把解决住房问题的重任交给了市场，由此，中国有了真正意义上的房地产业。全部(或者大部分)依靠市场解决住房问题，巨量的需求很容易造成供需失衡，控制土地供应的政策直接加剧了这种供需矛盾，引发价格上涨和投机炒作。2006年通过市场来解决住房的政策并没有发生变化，而我国又处于城市化快速发展的阶段，需求是实实在在的，这决定了不会有大幅的回落和长期的调整。

　　第三，未来房地产有效供应量在减少。

　　上帝在关上一扇门的时候，会同时打开另一扇门。2005年宏观调控抑制需求的同时，土地供应量减少，拆迁难度增加，房地产企业资金紧张局面得不到根本改善，综合因素决定了房地产供应量下降。2004年实行招拍挂以来，政策的因素导致了土地进入市场的缓慢，加上避免投资过热的宏观调控，直接导致了房地产先行指标回落和投资增速的下降。2004年6月，国务院公布控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，自此以后各地相继严控拆迁，提高补偿标准。我们不否认这些举措对构建和谐社会的重大作用，但是它客观上造成房地产开发进程减缓，房屋供应量减少。2004年以来，银根对房地产行业紧缩，目前来看，这一局面没有得到根本性改善。主要表现在一方面金融机构贷款利率有所上升，另一方面，房地产贷款增速持续下降。与此同时，房地产信托在2005年受到银监会整顿，房地产基金尚不能成为主流的融资渠道，由于股权分置改革，地产公司几乎没有通过证券市场融资，房地产行业整体资金紧张，开发节奏大大放缓。

　　重点关注两类公司

　　分析2005年报，我们认为有两类公司需要重点关注:第一类公司，它们是未来房地产板块的中流砥柱；第二类公司，2006年是它们项目收获的季节。

　　第一类公司突出的特点是土地储备丰富，项目开发和管理能力突出，公司规模大而且具备清晰的战略。它们过去是房地产板块的先知先觉者，现在则是房地产板块的强者，未来更是行业竞争的胜者。这类公司突出的代表有:G万科A(000002)、招商地产(000024)、金地集团(600383)、G华侨城(000069)。

　　第二类公司突出的特点是土地储备比较丰富，项目开发和管理能力较强，公司项目可以在2006年结算的很多，因此迎来收获期。这类公司的代表有:G华发(600325)、金融街(000402)、G中企(600675)、G阳光(000608)等等。

　　2005年业绩预增、预盈房地产公司

　　名称代码业绩预告类型变化幅度备注

　　Ｇ万科Ａ000002预增＞＝50％

　　Ｇ深振业000006预增＞＝50％

　　深达声Ａ000007预盈－大约实现100万元以内的微利

　　深深房Ａ000029预盈－预测05年全年盈利

　　深

长城Ａ000042预增100～150％

　　Ｇ华侨城000069预增50～100％

　　Ｇ天健000090预增＞＝50％

　　旭飞投资000526预盈－预计追溯调整后全年盈利

　　ＳＴ吉光华000546预增＞＝200％

　　Ｇ金盘000572预增80～150％

　　中国武夷000797预盈－预计盈利

　　北京城建600266预增＞＝50％

　　Ｇ华发600325预增＞＝50％

　　小商品城600415预增＞＝50％

　　Ｇ中远600428预增＞＝50％

　　Ｇ中企600675预增＞＝50％