今年北京房价很可能稳中有升

　　文/孟坚

　　从去年五月份开始的房地产宏观调控，曾让不少人心中充满期待，原以为要经过一番调整房价没准会跌。事实上，几乎京城所有的楼盘都未曾降价，只是在五、六月份经历了短暂的一段观望期成交有所萎缩。房价的缓缓上涨，让不少消费者极度失望，无奈之下追涨买房成了部分人的提前消费选择。

　　房价涨得让人无奈

　　在一家国企工作的王先生近来一直为自己当时的犹豫懊悔不已。去年三月，王先生看中CBD的一个楼盘，当时这个低密度的高档住宅项目售价在9000元/平方米左右。虽说价格不菲，但看看周围二手房的价格，王先生觉得这个项目价格并不算高，但适逢房地产宏观调控，总希望房价落一些再买。可等来等去价格就是降不下来，王先生前两天告诉记者，那个项目现在已经涨到11000元/平方米了。“照这样涨下去，要想改善住房条件看来还挺费劲的”。王先生不由一声长叹。

　　实际上，很多购房人都有过类似的经历。一直从事财经报道的武先生，去年看中了一个位于学院路的楼盘，当时卖到7000元/平方米，但去看了几次售楼员都说没房。开始武先生还以为是售楼员矫情做作，后来有一天售楼员告诉他，有个人退房了你赶快来，武先生赶到时，售楼员告诉他，那套房被别人买走了。当时有个购房人指点他，你如果能找到四类人有可能开发商会看在“关系”的份上卖给你房:一是自来水公司的，二是供电局的，三是开发商所在地税务局的，四是转让这块土地的单位领导。“这叫什么事啊，买个房还得托关系找门路”，武先生愤愤不平地说。

　　据最新的统计数据显示，北京去年第四季度新建普通商品住宅期房预售成交均价为6984元/平方米，环比涨幅为175元/平方米。从已公布的数据得知，截止至2005年11月，北京商品住宅的价格同比涨幅达21.2％。依照这些数据算下来，2005年北京平均

房价涨幅超过20％是毫无疑问的了。这不仅要高于北京GDP的增长，而且肯定也大大高于北京人均收入的增长。

　　一位业内资深人士告诉记者，虽然北京的房价没有上海的高，但这并不意味着北京的购买力不如上海强。除了媒体炒得沸沸扬扬的所谓山西购房团外，其实真正大量的市场需求来自于置业升级。另外，北京房价“誓不低头”的上涨可能还有另一种力量推动，用经济学的词形容叫作“财政转移支付”。这里面“水”很深，一般外人不宜打听……这位资深人士做神秘状。

　　平均房价要大降？

　　“去年北京房价的上涨与土地供应紧缺有关”，北京一开发商十分肯定地认为。据业内人士透露，在2005年10月公布土地供应计划及指标安排方案时，北京市才完成总计划6500公顷的1640公顷，远远低于政府的估计。去年，国家七部委清理闲置土地的检查中，北京土地市场被定性为“闲置”的土地有69.9万平方米，而在地产商手中的土地，已经达到9410万平方米。7部委北京的检查报告称，这些土地相当于2004年全年开发量的14.8倍。而闲置土地成因的复杂性也成为清理过程的一大障碍。“现在的局面是，想开发的没地，有地的没能力开发。”北京知名开发商任志强这样认为。

　　“预计今年北京计划供地总量将保持在6000~7500公顷之间”。主持制定2006年土地供应计划的北京市国土资源局市场处处长靳薇向外界表示。

　　“尽管政府手中有不少土地储备，但挂牌价或起拍价太高，好多开发商不敢陪政府‘玩’了，我认识的不少开发商现在全都在家歇着呢。去年，有好几块商业开发用地流拍，说明现在开发商的心态正趋于谨慎。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者。

　　从北京城市总体规划(1991－2010年)看，到2010年，北京各类建设新增用地规模控制在36000公顷以内。北京市区中心地区324平方公里的城市用地不能再扩大，市区的城市建设用地要控制在610平方公里左右14个卫星城建设用地总量将增至250平方公里左右，其中离市区较近、发展条件较好的通州、亦庄和黄村确定为全市重点发展的卫星城。

　　“发展卫星城和向远郊区拓展是未来两三年北京房地产开发市场的大趋势，因为目前四环附近的开发用地已所剩无几了，就更别说城区了。所以，随着北京房地产市场的增量供应越来越以郊区和卫星城为主，北京的平均房价最迟到明年就会有一个较大的降幅。”中国社科院金融研究所专家尹中立向记者这样分析道。

　　客观地说，远郊区和卫星城的增量房大量入市确实可以摊薄平均房价，但住在距工作地点十分遥远的郊区，其时间成本和机会成本的增加，没准让你有种得不偿失的感觉，所以平均房价的升降意义不大。

　　住房消费几多愁

　　“说实在的，我对今年是不是买房还是有些犹豫不决，但眼见房价月月在涨心里发慌啊”，来北京已打拼数年的小刘被买不买房的事折磨的快神经了，“看看周围已买房的人也不比自己快乐多少，一发工资就得赶紧给银行还贷款，今年房贷利率又上调了，本来就过得紧巴巴的日子这下更得精打细算了，这样活着还有什么乐趣啊”。

　　其实不仅是一般工薪阶层对住房消费感到头痛，即使是“白骨精”们(白领、骨干、精英)又何偿没有感受到供楼的压力呢？家住世纪城的张经理，曾是一家国内颇具规模IT公司部门主管。在IT产业红火的时候，他在世纪城买了一套大房子，每月还房贷6000多元对他来说并不吃力。但这几年IT行业竞争激烈，行业平均利润率直线下降，公司不断栽员。一般员工发三个月工资走人是经常的事，即使是中层管理人员也是“师长变团长，团长变排长”薪酬一个劲的降，这时感觉房贷的月供压力简直让人喘不过气来。看着老张整天愁眉苦脸的样子，周围不少同事打消了置业的念头。

　　探究北京房价继续走高的原因，我们发现，去年上半年市场的新盘放量中，高端产品占到了相当的比例，房价的内部结构发生变化，从而拉升了房价。其次，2004年下年至2005年初市场供给出现一定的阶段性断档，市场主销产品多为各项目的后期产品，其价格也有了一定程度的上浮。据北京伟业顾问公司的数据监测显示，去年北京城八区同期同质的住宅项目房价大约上涨了10％。

　　从今年房地产市场的供应结构看，虽然政府计划有200万的

经济适用房入市，但由于这批房源基本上属于定向供应(主要提供给拆迁户)，因此对于摊薄降低房价的意义不大。新年伊始，令人关注的是新盘上市开始放量。今年元旦过后第一周就有25个项目获得预售许可，其中住宅类项目共19个，销售面积为95万平方米。业界人士估计，2006年北京房地产市场新增供应量有可能达到2000万平方米，超过去年的供应量。但也有业内研究机构分析认为，2006年北京新房市场还将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨可能不低于2005年的市场涨幅(20％左右)。

　　从政府稳定市场的角度看，应该还有较大的操作空间。首先，在北京的“

十一五”规划中，对城市常住人口提出了要求。目前北京常住人口为1530万人，到2010年，北京市常住人口达到1700万人。也就是说，5年间年均新增人口约2％多。这对北京房地产市场的需求压力不算很大。其次，2004年“8*31”过关的住宅项目用地有191个，占地面积2010万平方米，规划建筑面积3265万平方米。从去年全市商品住宅新开工面积推算“8*31”过关项目尚有1765万平方米尚没有形成市场供应。如果政府对这些项目入市时间予以限定，应对市场供需求产生积极影响。第三，政府在税收方面对高档房施压将迫使地产商在开发高档物业时不得不将政策变数考虑在内，进而对产品重新的定位。

　　从市场供需趋势看，期望房价大幅下降不太现实。比较好的结果一是希望今年房价不要涨得过快，二是让老百姓的收入增长逐渐赶上房价的上涨。目前，北京业内人士较为一致的判断是，今年北京房价很有可能是稳中有升。