万科3.9亿元并购朝万房产 大开发规模的必然选择

　　主持人 韩万宁

　　嘉宾世纪证券王波

　　收购目标公司股权取得土地资源

　　主持人:万科(000002)2005年业绩预增50%，主要得益于公司去年四季度在珠江三角洲的良好销售。昨日万科3.9亿元并购朝万房产，市场分析认为，此举在于做大北京市场。

　　王波:万科3.9亿元并购朝万房产，是万科通过自己独立在开发项目上的积极运作而自我积累起来的内涵式增长之后，已经注重通过与其它机构进行资金、股权或项目上的合作而获得外延式增长。

　　2005年以前万科存货中，有90%以上的在建工程和80%以上的土地储备都是自己独资开发，在毛利率下降的趋势中，为了保持足够的净利润及其增幅，公司首先要做的是加大开发规模。

　　公司在2005年3月与上海中桥签订了18.58亿元的资产受让协议，收购了上海中桥旗下的上海南都和苏州南都，参股浙江南都。公司新增项目资源219万平方米，相当于当时万科全部资源的四分之一，在地域上具有互补性，而且此案涉及的项目综合素质良好，有较强的盈利前景。相对于从市场直接竞买土地，万科通过此次合作所获取的项目资源成本较低，初步估计5年内净收益在10亿元以上，将进一步提高公司资产收益水平，成为公司业绩新的增长点。此案被视为国内

房地产行业开始整合的第一步。

　　2005年7月下旬，万科又与KEENSINOSERVICESLIMITED签署了受让香港东台70%的股权的协议，而香港东台持有100%股权的鹏利国际置业(广州)有限公司的经营范围为在广州科学城地块上进行房地产开发。据公司透露，鹏利国际在该地块的开发规模约在15万平方米左右。

　　昨日万科公告，3.9亿元并购朝万房产。北京是环渤海地域的核心城市，有着巨大的市场空间，是公司未来发展的重点。未来类似的有优质土地资源的目标公司收购案将不断披露。

　　转让子公司股权加快资金周转

　　主持人:毛利率下滑趋势中同样要重视的是减少长期资金占用和加快资金使用效率，以此增加净利润的取得。

　　王波:2005年12月，万科公告同时转让其间接持有的沈阳万科永达房地产开发有限公司51%的股权及无锡万科房地产有限公司40%的股权，股权受让方简称RZP，是新加坡政府产业投资有限公司(GIC)的附属公司。该次股权受让，RZP将分别支付1229.1万美元和19260万元人民币的价格。万科从转让行为中获得了8720万元的直接税前利润，万科仍负责项目的开发。

　　沈阳公司和无锡公司持有的项目开发周期分别为约10年和11年，基于减少资金占用和加快资金使用效率的角度，公司原则上今后凡开发周期在5年以上的项目都会通过子公司股权转让的形式加快资金回笼，以争取更多新的相对短周期项目资源。万科通过此次转让可以实现资金运营效率，给股东更丰厚的回报；而RZP则可以通过转让获得万科优质项目资源的股权，并依靠自身强大资金能力获得中长期收益。

　　多方筹措大量低成本资金

　　主持人:万科于2002年6月和2004年9月发行了两次可转债，发行额分别是15亿元和19.9亿元。相对于转债拟投项目超过10%以上的净回报率，转债利息成本和发行成本都是微乎其微的。公司表示，2006年仍有再次发行转债的可能。

　　王波:万科这几年一直通过多种方式筹集大量低成本资金。2003年底及2004年6月份，新华信托向万科深圳公司分别发放了2.602亿元和1.9995亿元的两期集合信托贷款，利率分别仅4.5%和4%，用于万科东海岸项目和万科十七英里项目的开发。

　　2005年7月，万科与RZP成立了万科星地产投资有限公司，注册资本1亿美元，其中万科和RZP各占50%股份。该公司将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在国内进行房地产项目投资。

　　万科去年12月宣布，筹组成立“中信资本-万科中国房地产开发基金”，专门投资于万科开发的中国房地产项目，基金首期募集目标金额不超过1.5亿美元。这一模式在中国房地产行业内尚属首度尝试。

　　我们认为，由于土地价格长期刚性上涨趋势引起的未来毛利率下降必然会引发万科在发展规模上和周转速度上新的持续冲动。万科将通过转债(或配股)、信托、基金、子公司股权转让、参股或收购项目公司等金融工具或模式引入外部资金合作和项目合作，以保持净利润和净资产收益率的长期上升。