国际资本经纪人潜行重庆

　　□林华

　　楼市低靡导致房地产开发商普遍资金吃紧，就在重庆的房地产开发商们为拓宽融资渠道绞尽脑汁时，一家神秘的国际财团在华代理人去年底现身重庆，声称手上有数百亿的资本准备投向国内的基础建设和房地产领域，其中在重庆的计划是投资50亿元以上，这让不少开发商对此抱有浓厚兴趣。

　　重庆资金缺口近千亿2005年，重庆房地产商感受到市场寒冬的到来。中国华尔帝投融资网显示，重庆有20多家房地产企业正在急切寻求融资帮助，需求贷款从2000万元到40000万元不等，但是到目前为止，只有不足5家获得了银行的贷款，其他的还在苦苦等待。

　　“重庆某

房地产公司在四川巴中有一个11万平方米的商业地产项目，还有一个月的工期就可以销售，但是现在急需资金200－300万元，如果有人愿意出资，半年内的收益将达100％。”这是几个月前，重庆一家小型房地产开发商发布的一条信息。这种借高利贷的做法在重庆相当普遍，但是该开发商至今还没有解决这200万元资金缺口。

　　专门从事银行融资代理的资深人士郑有钢表示，重庆大多数房地产公司都是看着比较好的项目不忍撒手，不知不觉摊子越铺越大，在银行贷款政策出现变化后，一旦销售不如预期，就会面临资金链条断裂的风险。目前重庆地产行业的资金缺口可能近1000亿元，但是银行能够提供的资金十分有限，民间借贷成为主要渠道，而这一融资渠道的融资成本也在加大，目前重庆民间融资的年息已从24％上涨到100％。

　　在地产圈子里，除了向银行借钱外，几乎所有融资行为都被视为绝密。因为这些都能让人联想房地产公司的实力不济。但融资公司的出现，却让这个秘密欲盖弥彰。实际上，在重庆有过“体外融资”经历的房地产公司是大多数。但为了规避风险，这些融资公司大都逐渐对求助无门的开发商失去了往日的热情。民间资本开始收紧，部分重庆房地产商逐渐把目光放到海外资本市场。而国际资本也把内地、特别是重庆的房地产商当成了“香饽饽”。

　　国际资本经纪人现身去年12月5日，一个神秘的人物李先生，声称是某国际财团在中国内地的副总裁，手中握有人民币50亿元以上的国际资本准备空降重庆的房地产业。据称，李先生所代表的国际财团已经在国内开展业务长达12年，对国内市场十分熟悉。除了重庆以外，他们目前正在东北地区操作2个项目，涉及资本达10多亿元。值得注意的是，神秘国际财团的低调现身，距离上次多家国际基金高调入渝考察，不到10天时间。

　　一个月前，重庆某大型房地产企业找到李先生，希望获得5亿元的融资，以补充重庆渝北区一个1000亩大盘的开发资金。李先生让重庆的合作伙伴对这一开发商进行了初步考察。为了降低投资风险，此次李先生受国际财团的委托，专程前来对这家房地产企业进行再次审查。李先生表示，他所代表的这家国际财团，目前有不少于500亿元的资金，希望投资于国内收益相对稳定的领域。重庆是他们看好的地区之一，打算拿出50亿以上的资金，投向当地的房地产、高速公路、水电站和矿业等。李先生声称，凡是在重庆有一定规模的房地产开发企业，都可以通过项目质押的形式获得资金，国际财团将根据企业的具体情况，采用股东借款的方式(即与合作企业成立合资公司)进行操作，这样，一方面可以解决当地房地产开发商的融资难题，一方面也可以规避我国的外汇管制。不过，融资起点比较高，起步为人民币3亿元。重庆前十名的房地产企业都是他们的目标合作对象。由于李先生“口风很紧”，很难从其口中了解到他背后的国际财团的具体细节。因此，有人质疑这会否是一个陷阱？

　　李先生表示，虽然他不愿透露相关的细节，但并不意味着这些东西不存在。其实，几乎所有的国际资本进入国内都是采用类似的模式。之所以低调或者稍显“神秘”，是因为很多内容牵扯到商业秘密，更为重要的是，有些操作细节可能会触及到国内的某些政策底线。

　　国际财团和这些国际资本的经纪人靠什么盈利呢？有关知情人士透露，国外的资金进入中国主要是赚取两个不同金融市场的利率差价，国际财团主要就是吃利率差。而如李先生这样的金领层，他们主要是赚取国际财团进入国内的交易成本，及融资企业在完成融资后支付的中介费用。一般这种大额的手续费，国内行情是2％左右，如果李先生做成一笔3亿元的业务，手续费将达到600万元人民币左右。重庆地产商难挡诱惑一位长期从事银行国际业务的资深人士，在看完李先生提供的相关文件后表示，从操作层面上来讲比较严谨规范，因为打到银行的资金实际上双方都不可能动用，安全是有保障的。李先生惟一可能设下的骗局，是利用企业融资心切的心理收取一定的手续费，或一些前期运作的项目报告制作费用，但是这样的开支不会太大。李先生表示，其实这样的担心都是多余的，因为国际财团在融资没有成功之前也不会以任何名义收取任何费用，包括前期考察时的人员食宿，国际财团都有专门的费用开支，融资企业不会为此支付任何费用。而且，如果重庆的房地产开发商按照国际财团的要求完成了所有的手续，而国际财团没有按时在90天左右将资金到位，国际财团将支付至少50万元的违约金。

　　重庆一位开发商表示将准备和这家国际财团合作，他认为该国际财团的融资渠道与国内其他融资渠道相比有三大优势。一是，该国际财团单笔贷款的最低额度为3亿元，没有最高的限额，这对需要大规模资金的国内房地产开发商而言无疑是雪中送炭，因为重庆的各大银行贷款审批的最高权限不过3000万元，这对于需要巨额资金的大型房地产开发商而言只是杯水车薪；二是，使用期限为3－10年，资金使用成本不会高于国内各商业银行，这实际上也是国内银行基本上难以提供的；三是，办理质押等相关手续简单并且快捷，房地产企业可以在90天左右拿到所需要的资金。

　　重庆大学蒲勇健教授表示，国际财团资本流入房地产行业约占当地引进外资的一半，表明海外热钱依旧在豪赌

人民币汇率上升。其次，国际财团是在赌重庆经济发展。东亚银行重庆分行的一位分析人士表示，目前国内这样的国际资本估计在1000亿以上。随着上海、杭州等沿海城市房地产的不断降温，今后将有不少的国际资本将目光放到内地，像重庆这样投资潜力巨大的房地产市场可能是国外资本的首选。