房价高企威胁经济可持续发展

　　上海师范大学商学院文时萍

　　过去几年中，房价的持续上涨尽管能够极大地拉动房地产业的增长，但房地产业的增长主要带动的却是我国资源消耗型产业的发展，并且从我国房地产业前向带动效应与西方国家存在较大差距这一事实看，我国房地产业的增长实际上抑制而不是促进了我国国内消费的增长

　　在一些特殊政策的作用下，过去几年我国高速的经济增长在很大程度上是在房价持续上涨的拉动下实现的，因此，“房价上涨有利于经济增长”。然而从长期角度看，房价的持续上涨对我国经济可持续发展是潜在威胁。

　　

房价上涨有利于经济增长吗首先，房价的持续上涨阻碍了我国经济的可持续增长。我们得出上述结论首先是因为就其本身而言，房价上涨所拉动的经济增长是非持续的增长。

　　不难发现，房价上涨拉动经济增长的基础还在于出口退税政策和工业用地政策对制造业的保护作用，然而从我国的现实情况看，上述两项政策对我国制造业的保护作用是难以持续的。

　　首先，虽然出口退说政策有力地促进了我国对外出口的增长，但是随着我国对外出口的日益增长，我国与其他国家和地区的贸易争端也日益频繁，在这种情况下，出口退税政策的效力将不可避免地日益减弱。事实上，目前我国正在逐步取消出口退税政策，以便将经济发展的重点放到扩大内需上来。

　　其次，我们需要看到的是，工业用地政策对制造业的保护作用实际是与土地供给的状况密切相关的。在土地供给充足的条件下，政府将能够以十分低廉的价格向制造业企业提供生产用地和生活用地，这时工业用地政策对制造业的保护作用将十分明显。而在土地供给趋于紧张的条件下，政府向制造业企业提供生产用地和生活用地的价格将被迫提高，这时工业用地政策对制造业的保护作用将趋于减弱。

　　最后，在土地供给匮乏的条件下，工业用地政策的效力将会被完全瓦解，届时制造业企业将只能按照市场价格获得他们所需要的生产用地和生活用地。我们知道，土地是不可再生的稀缺资源，因此土地的供给将不可避免地日趋紧张，因此，从土地供给的稀缺性角度看，工业用地政策对制造业的保护作用是不可持续的。

　　一旦相关政策对制造业的保护开始削弱，房价对经济增长的拉动也将随之减弱，这一点已经在我国的部分地区表现得相当明显。例如，在我国的长三角地区，随着土地供给的日趋紧张，房价的不断上涨导致了这一地区的制造业成本的不断攀升，从而造成了这一地区制造业企业的大量外迁以及外商直接投资增幅的大幅度降低，而所有这一切给这一地区的经济增长前景蒙上了沉重的阴影。目前这一问题已经引起了长三角地区一些地方政府以及有关方面的高度重视。

　　此外，房价的持续上涨还阻碍了我国经济增长方式的转变，就这一点而言，其主要表现在以下两个方面:

　　首先，房价的持续上涨不仅阻碍了我国经济增长模式向循环经济型模式的转变，而且也抑制了我国内需的扩大。根据实证研究，在过去几年中，我国

房地产业对国民经济的总体带动效应迅速增大，目前这一效应的力度已远远超过了西方主要发达国家的水平，然而如果我们将房地产业对国民经济的总体带动效应分解为前向和后向带动效应后，我们则可以发现，我国房地产业总体带动效应的迅速增大完全是由于后向带动效应的迅速增大所导致的，事实上，在过去几年间，我国房地产业的前向带动效应不仅没有增加，反而还出现了较大幅度地下降，并且从目前情况看，在房地产业的前向带动效应方面，我国与西方主要发达国家存在较大的差距。

　　在这里，我们可能需要对房地产业的前向和后向带动效应进行一下解释。所谓房地产业的前向带动效应是指房地产业对直接或间接需求本产业产品或服务的产业所产生的影响，因此，房地产业的前向带动效应实际度量了房地产业对国内最终消费的效应；而所谓房地产业的后向带动效应是指房地产业对直接或间接向本产业供给生产要素的产业所产生的影响，因此，房地产业的后向带动效应实际度量了房地产业对中间投入品的需求，而我们知道房地产业的中间投入品大多都是一些需要消耗大量资源的产品，如钢材、水泥、木材以及其他一些金属材料等。

　　从上述研究中我们不难看出，在过去几年中，房价的持续上涨尽管能够极大地拉动房地产业的增长，但房地产业的增长主要带动的却是我国资源消耗型产业的发展，并且从我国房地产业前向带动效应与西方国家存在较大差距这一事实看，我国房地产业的增长实际上抑制而不是促进了我国国内消费的增长。

　　其次，房价的持续上涨加剧了我国产业间的不平衡状况。在房价拉动型的经济增长模式下，借助于出口退税政策以及工业用地政策，以制造业为代表的第二产业不仅能够有效的避免房价上涨对产业成本的拉升效应，而且还能够不断地获得来自与房价上涨效应的财政转移支付，从而使第二产业的发展表现出与房价上涨并驾齐驱的增长态势。然而对于第三产业来说，房价上涨对其的影响却表现出与第二产业截然不同的特征。一方面，由于缺乏工业用地政策那样的保护，第三产业必须完全自身消化房价上涨所带来的成本压力；另一方面，由于第三产业主要依赖于国内市场，因此，第三产业难以像第二产业那样通过出口退税等政策获得来自于房价上涨效应的财政转移支付。可见，房价上涨对第三产业的影响完全表现为一种负效应，而对第二产业则表现为一种正效应，如果我国房价拉动型的经济增长模式不能得到有效转变的话，那么，至少在相当长的一段时间内，我国不协调的产业结构将不仅不能得到改善，反而会继续恶化。

　　房价持续上涨对金融稳定性构成威胁房价的持续上涨是否对我国的金融稳定性构成了威胁呢？在这个问题上，有许多学者持否定的态度，他们的主要依据是，目前我国房地产信贷占信贷总额的比率为17％左右，而从美国等西方国家的经验看，只有当这一比率超过30％时，才有可能对一国的金融稳定性构成威胁。我们则不赞成这样的观点，原因主要有三点:

　　首先，在美国等西方国家，房地产投资中的相当比率是通过资本市场提供，而不是通过银行提供的，例如在美国这一比率为50％左右，即便是比率较低的日本也达到了30％左右，而我国房地产投资的80％以上是由银行提供的。因此，我国17％的房地产信贷所承受的风险可能已经远远超过了西方国家30％的房地产信贷所承担的风险。

　　其次，17％的可靠性令人怀疑，因为，在房地产信贷的实际操作过程中，有大量的以消费信贷名义，甚至以商业汇票名义发放的贷款实际也用在了房地产投资上，而这些贷款却并没有计入到银行的房地产信贷项目之下。

　　第三，由于我国以信用方式发放的贷款数量较少，因而造成了大量的非房地产信贷，实际是以土地、房屋等房地产为抵押物所发放的，因此，在我国的信贷总额中，与房地产投资风险相关联的贷款所占据的比率，远远超过西方国家在这一方面的数据。根据原中国人民银行金融研究局局长谢平的估计，这一比率接近60％。

　　可见，房价的持续上涨实际上已经对我国的金融稳定性构成了威胁，而且从目前的情况看，随着房地产宏观调控的不断持续，我国许多地方的房价都出现了不同程度的下降。可以预计，如果我国各地房价回落较大，我国金融体系势必经受更严峻的考验，而一旦这种情况出现，我国经济将不得不承受全面的负面影响。

　　房价的持续上涨加剧了我国区域间发展的不平衡状况。值得我们密切关注的是，伴随着近几年房价水平持续高速的上涨，我国区域间经济发展的不平衡性状况也不断加剧，这主要表现在以下几个方面。首先，在房价上涨的作用下，信贷资金流向进一步向沿海地区集中。其次，在房价上涨的作用下，国民财富也进一步向沿海地区集中。可见，从中国的实际情况看，在很大程度上，房价上涨所拉动的经济增长，实际上是以牺牲中西部利益为代价的经济增长，是非平衡的经济增长。

　　房价的持续上涨加剧了我国收入分配的两极化。最后，我们要问的是，究竟哪些人从房价上涨中获益？很显然，广大的农民没有从房价上涨中获益，因为居高不下的房价让农民远离了房地产市场，使得他们根本就没有机会从房价上涨中获益。不仅如此，居高不下的房价还在客观上限制了农民向城市转移的机会，因此，房价上涨实际上阻碍了农民收入的提高。那么对于广大的城市工薪阶层呢？同样，工薪阶层也没有从房价上涨中获益。因为我们不难发现，目前的房价已经达到了如此高的水平，在这一房价水平下，即便工薪阶层倾其一生的财富和劳动，恐怕也难以满足最基本的居住需求。

　　从房价上涨中获利的是房地产

开发商，他们充分利用自身的市场信息优势“成功”地不断抬高了市场对房价的预期。此外，我们从不断增多的房地产“丑闻”中也不难判断，一批手握实权的政府官员和金融家们同样是房价上涨的获利者，他们公然藐视党纪国法为手中的权利进行“寻租”，从而在房价上涨过程中赚足了腰包。

　　总之，“房价上涨有利于经济增长”的观点完全是一种短视的观点，因为这种观点忽视了我国社会经济发展的长远利益。