上海二手楼市年终报告:价落量缩

　　上海证券报 记者 柯鹏

　　个税传言刺激成交量小幅反弹，市场价连降7个月后呈现梯度差

　　投资房产?谨慎！2005，中国楼市名副其实的"调整年"，上海楼市实至名归的"回归年":房产投机目前基本退出市场，房产投资也得到控制。在当下这个 自住客逐渐占据市场主力的关口，那些原本被投机和投资行为热炒到火爆的投资型物业也不得不经历真正从喜到悲的"两重天":二手房、豪宅、老式洋房这三类曾经最受瞩目的上海房产投资品种纷纷从年初的疯涨走到年末的回落，为这个庞大而新兴的市场的理性回归划出一条鲜明的轨迹。

　　尽管年末的"卖房要征20％个税"的传言刺激了市场成交量略有回升，但绵延大半年的颓势还是让2005年的上海

二手房市场经历从未有过的寂寥。昨天，沪上最权威的二手房市场监测机构------上海二手房指数办公室发布最新一期的二手房指数报告指出，2005年12月，上海二手房指数为1647点，比11月份再度下挫14点，环比回落0.8％，这已经是6月份以来连续第7个月的指数下调。二手房指数办公室指出，12月份的上海二手

房价格总体上继续呈回落趋势，成交量则有小幅反弹，但是市场开始变得差异化明显，整体依旧难有大起色。

　　个税传言:助推成交回弹

　　报告指出:作为中国楼市的风口浪尖，一年来不间断的政策调整令上海的二手房买卖市场处于极度敏感期，各种市场因素的变化对买卖双方都会产生一定影响。近期，由于广州等地先行一步，二手房买卖交易可能要征

个人所得税的传言对沪上二手房卖方心理影响较大，导致部分卖家降价抛售，而买方则趁机接盘。这一状况造成12月份上海二手房成交量有小幅回升，其中以徐汇、闵行等区域表现最好。

　　但是，成交量小幅回升的同时，二手房成交价格则继续呈下降趋势，被监控的全市52个区域板块几乎全线价格下挫，仅有个别板块幸免。"现在的市场是绝对的买方做主，正常市价的房源已经很少有人问津，只有低于市场行情价较多的房屋才有成交的可能性，120万元开价的房子一般只能以100万元左右成交。"昨天，中原、信义、汉宇等不少大型中介的工作人员告诉记者。

　　市场梯度差:中外环成下跌"重灾区"

　　二手房指数办公室的统计数据显示，2005年一年的上海二手房市场价格变化呈现较为明显的梯度分布，各个环线间日益拉开差距，一些刚性需求不足的板块日益显露出抗跌性弱的特点，令来自各地的投资人叫苦不迭。

　　从上升期的5月份二手房成交均价与调控后的12月份相比来看:中外环线间区域的成交均价下降最为明显达到8.4％，其中包括杨浦的中原(9.9％↓)、闸北的彭浦(9.7％↓)、虹口的江湾(8％↓)、浦东的金桥(7.8％↓)和三林(6.6％↓)等；中内环线间平均降幅则为3.7％，该区域也是老工房成交较为活跃的区域，成交量一直较大；内环线以内的许多区域成交均价则基本维持不变，甚至个别区域仍有微幅上扬趋势。

　　上下半年:冰火两重天

　　易居中国研究院分析师指出，受到宏观调控影响，2005年可谓中国楼市的"调整年"，上海楼市的"回归年"，上半年和下半年的二手房市场走势大相径庭。二手房指数办公室分析师黄炜炜则指出，上半年，上海的二手房指数从1月份的1490点快速攀升到6月份的1714点，涨幅达到15％。尤其是2、3月份，二手房市场买方需求量逐渐增大，成交量稳中有升，二手房价格也增长明显，月均涨幅在4％左右。

　　"但到了下半年，6月份开始，上海二手房指数第一次出现了下降现象，二手房市场处于浓重的观望气氛中，二手房指数连续下降了7个月，12月份已经回到了年初的水平。"黄炜炜表示，"伴随价格回落，市场供求关系向买方市场倾斜，除小部分试探性入市者外，多数投资者保持观望态度，成交量也一度萎缩，市场格局从‘有价无市’走向‘价落量缩’。"

　　业内专家纷纷表示，上海的二手房市场在去年一直延续这一下降趋势，全年基本呈现出中心城区均价平稳，周边城区理性回归的态势。但是，随着政策的逐步影响以及买卖双方预期的博弈，将促使更多购房者走出观望拉锯状态，价格在今年有望最终在市场的调控下渐趋理性。