G 万科跨区经营规避风险

　　G万科2005年业绩预增50％，主要得益于公司四季度在珠江三角洲的良好销售

　　主持人储兴华

　　嘉宾海通证券研究所张峦

　　预增原因在于珠三角销售增长

　　主持人:1月6日G万科(000002)公告其2005年净利润预计增幅将超过50％，表现出良好的成长性。G万科增长点在哪里？

　　张峦:G万科2005年业绩预增50％主要得益于公司四季度在珠江三角洲的良好销售。由于2005年公司实施了公积金转赠股本和G万科转债2转股导致公司2005年末的股本较期初增加63.73％，投资者在关注G万科业绩增加的同时，要考虑到股本增加对G万科每股收益等指标的稀释作用。从业绩预增幅度和股本增幅数字看，2005年G万科基本实现了业绩和股本同步增长，表现出良好的成长性。

　　G万科珠三角房产市场四季度销售的增长，有效地弥补了G万科的长三角市场业务受到宏观调控导致其利润贡献度减少的影响。众所周知，万科的开发区域重点是长三角、珠三角和环渤海城市圈。2005年3月后受国家各项宏观调控政策的影响，全国部分城市的

房地产销售价格涨幅开始有所回落，其中上海

房价9月份下降了1.2％，以其为代表的长三角城市的房地产成交量也在低位运行。

　　G万科A上海公司2005年1－6月的销售数据显示，3月上海公司商品房销售面积为5.02万平方米，6月的销售面积降为0.18万平方米，长三角城市的房产销售面积和房价增幅下降直接导致其对G万科利润贡献度的下降，但是珠三角的深圳、广州和环渤海的天津等地项目的快速增长弥补了长三角利润贡献度的下降对G万科利润的影响，充分体现了公司跨区域经营优势互补、分散区域经营风险的策略优势。

　　G万科三季度报告披露1－9月已售未算的项目销售额中，长三角区域所占的比例为35.67％，珠三角区域所占的比例为30.93％；万科10月销售数据显示其当月50.25％的销售金额来自珠三角，20.23％来自北京、天津和东北等地，22.88％来自长三角区域；11月数据显示，长三角区域贡献了25.68％的销售额，珠三角区域则为38.52％，北京东北等地为24.90％。从G万科的预增公告中可以预测12月珠三角区域的销售金额占当月总销售额的比例比较高，珠三角区域2005年的利润贡献度要高于2004年，从而有力保证G万科2005年业绩实现稳定增长。

　　跨区经营把行业风险降至最低

　　主持人:从2005年3月开始，从中央到地方出台一系列调控房地产信贷和房价的政策，受到国家宏观政策调控和银行信贷规模的影响，房地产开发投资的增幅已经回落，大部分城市的房价增幅有所下降，其中上海的房价已经下降，而北京、广州等城市的房价走势比较平稳。G万科2006年业绩会怎样？

　　张峦:G万科2006年结算的项目仍主要集中在珠三角、长三角区域，因此主要城市上海、北京、广州、深圳的房价走势对万科的结算项目影响比较大，但是万科跨区域经营的策略会将房价波动对其业绩的影响降到最低，从而有效规避单一区域经营的风险。因此国内主要城市房价的波动对万科业绩的影响将小于其对其他进行区域经营的房地产企业。

　　从目前发展态势看2006年房地产行业的宏观运行仍继续处于国家政策调控中，房地产行业监管部门也将继续规范行业运行规则，调控行业健康运行。例如上海有望今年推出的新版商品房预售合同中，就提出消费者可以分多次向

开发商支付购房款，付款的依据是房屋工程建设的时间进度。同时规定在这一过程中，银行负责对预售款进行监督，监督银行对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任。这一政策的出台将延长房产开发企业资金回流的时间，在一定程度上可能会影响企业的现金流；2006年房地产市场的运行环境也不宽松，消费者观望气氛继续增加，市场供给继续增加，因此部分城市房地产价格下跌的趋势短期仍将继续，但是波动的幅度不会太大。整个行业运行将回归理性，行业内整合将加快，优势企业的优势将越来越明显，这都有利于加大房地产行业的集中度和加快房地产行业的集约化发展。