成交量连续五月快速递增 上海楼市“冬去春来”还是“昙花一现”

　　本报记者李良上海报道

　　在酷暑时节经受了“寒冬”煎熬的上海楼市，在寒冷的冬天却感觉到了一丝暖意。2005年四季度以来，上海楼市成交量连续攀升，12月份的住宅成交面积比9月份上涨了72％，这不禁让人心生“冬去春来”的感觉。

　　面对成交量的放大，许多开发商喜笑颜开。但有专家指出，仔细分析上海楼市近几个月的成交结构会发现，带动四季度成交量大幅攀升的是配套商品房，这类商品房价格很低，带有浓厚的政策意味，而真正体现市场化的普通住宅成交量并没有明显的增长。从这个意义上讲，上海楼市并没有走出低迷期，购房者在判断后市时仍需谨慎。

　　四季度楼市量能骤放

　　自2005年房产新政实施以来，

上海楼市一跌再跌。无奈之下，业界将希望寄托在传统销售旺季“金九银十”上。而“金九银十”和之后两个月的成交量，也确实给开发商们打了一针强心剂。统计数据显示，2005年8月，上海住宅成交面积为84.6万平方米，9月份就骤增到128万平方米，环比上涨了51.3％。进入2005年第四季度，上海楼市成交量继续保持快速增长:10月份，上海住宅成交13282套，共144.2万平方米，住宅成交面积比9月份上涨近12.6％。到了11月份，上海商品房成交量出现反季攀升，当月共成交住宅18161套，成交面积为189.91万平方米，分别比10月增长了36.90％和31.87％。步入2005年最后一个月，上海住宅成交面积冲破200万平方米大关，比11月份又上涨了16％。

　　这不禁让一些开发商蠢蠢欲动，纷纷将

房价上调。而在2005年上海住交会上，上海

房地产协会副会长王述正乐观地预计，上海楼市在2006年交易量会止降趋稳，震荡筑底，年底止跌回升，最迟在2007年会走出低谷，进入下一轮发展期。他认为，上海房地产市场有很大潜力，短期有待观望，但中长期依然看好。

　　春天真的来了吗

　　“这不过是‘惯性缓冲’的表现，”面对上海楼市量能快速释放的现象，一位业内人士向记者表示，“如果仔细分析这几个月的成交结构，你会发现量能释放的背后有很多非市场化的因素在里面。”

　　这种非市场化因素主要是指配套商品房的上市。统计数据显示，成交量环比上涨幅度最大的11月份，成交的18161套住宅中有6269套是配套商品房，占到住宅成交总套数的34.52％，是10月份的2.5倍；成交的住宅面积189.9万平方米中有80万平方米是配套商品房，占住宅成交总面积的42.13％，是10月的2.9倍。到了12月份，住宅总成交面积219.5万平方米中有100万平方米是配套商品房，占总成交面积的45.66％。受配套商品房低价位的影响，上海市住宅成交均价也有大幅下降，11月的住宅成交均价为6628元/平方米，12月则进一步降低为6150元/平方米。

　　中国指数研究院(华东)分析师张琪指出，配套商品房是上海市政府为了解决中低收入群体住房问题推出的房源，价格较低，政策意味很浓，由此带来的成交量的上扬并不意味着上海楼市已经走出了低迷期，更多地是体现成交结构上的调整。值得注意的是，剔除配套商品房后的市场化住宅成交量近几个月并没有明显上涨，说明上海楼市仍处在盘整期。

　　业内人士分析认为，尽管住宅总成交面积在不断上扬，但配套商品房在住宅总成交面积中占的比重越来越大，说明开发商面临的需求低迷压力并没有减轻。相反，由于配套商品房分流了一部分刚性需求，对开发商还有可能会造成更大的压力。由此看来，近几个月成交量的大幅上扬，并不代表开发商渴求的“春天”已经来临。

　　开发商仍然面临两重压力

　　事实上，步入2006年，在上海楼市中搏杀的开发商们仍然要面临两重压力:供过于求导致的销售压力和高负债导致的资金压力。供过于求在上海楼市已经是不争的事实。

　　上海房地产协会副会长王述正透露，2005年1－9月份，上海住宅的供需比是1:0.9。张琪告诉记者，剔除配套商品房的因素，2005年大约会有1500万可售面积留待2006年消化，而2006年本身又会有不少楼盘入市，在政策面不大可能吹暖风的情况下，开发商将面临沉重的销售压力。

　　而高度绷紧的资金链也许是开发商最担心的。上海市第一次经济普查数据显示，上海房地产开发企业的资产负债率为68.8％，虽然低于全国平均水平，但负债率依然偏高。而房地产行业属于资金密集型行业，对资金的渴求程度远高于一般行业，如果不能保持资金的顺畅流转，很容易遭遇灭顶之灾。而实际上，所谓购房者和开发商的博弈，就是针对开发商资金实力的博弈。目前，受国家宏观政策的影响，商业银行对房地产贷款普遍采取谨慎态度，而地下融资的利率很高，年利率一般都在10％－20％之间，加上购房者观望态度浓厚，回笼资金不畅，开发商们正面临着巨大的资金压力，而这种压力在2006年也许会更加明显。

　　“融资能力将成为开发商们未来互相竞争的重要筹码。”张琪表示，“注重公司形象和品牌的开发商，会比其他开发商相对更容易获得资金，也更容易在未来激烈的竞争中生存下来。”