北京二手房今年可能涨

　　□孟坚

　　在过去的一年里，当人们普遍将关注点放在新房市场的时候，北京二手房市场正以价升量增的走势迈进了2006年。据北京著名房产中介公司“我爱我家”的市场研究中心统计，去年北京二手房市场成交量65000多套，同比增长13.3％，二手房交易均价为4630元/平方米，与2004年的交易均价4217元/平方米相比，每平米上涨了413元，同比涨幅达10％。

　　二手房市场大盘点

　　去年，京城二手房10％的涨幅与新房价格约20％的涨幅相比，自是不可同日而语。据分析，新房与二手房涨幅不同，一是由于城市土地资源日益稀缺和市场供应短缺，使得新房价格有可能大大脱离成本而获得高“溢价”；二是市场交易主体不同，二手房交易全部为买卖双方一对一的交易，信息对称，谈判地位对等。而新房交易则是开发商与众多购房人的一对多的市场博弈，由于信息不对称和市场垄断，因而开发商具有操纵价格的先天优势。相比较而言，购房者对于价格上涨处于一种很无奈的市场弱势地位。

　　业界专家分析，京城二手

房价格的上涨因素大致有这样几个，一是因为不断上涨的一级住宅市场价格促使部分购房者将目光从一级住宅市场转向二级市场，从而加剧本已存在的供求矛盾，抬升了交易均价；二是高端市场的二手公寓、别墅的成交比例的增加对二手房交易均价的上涨起到了拉动作用；三是去年北京出台的相关税收政策使得房屋交易成本增加，部分业主为了确保自身利益不受到损害，将其所应缴的税款转嫁到二手房房价里，这也在一定程度上推动了二手房房价的上升。

　　从成交的房屋类型看，去年北京二手房市场交易以二手商品房为主。二手商品房占全年二手房交易总量的56.6％，与其2004年所占的46.1％的交易比例相比上升了10.5％。再上市房占全年二手房交易总量的43.4％。其中已购公房占全年二手房交易总量的34.06％，与其2004年所占的52.6％的交易比例相比下降了18.54％。二手

经济适用房占全年交易总量的9.29％，与其2004年所占的10.4％的交易比例相比下降了1.11％。

　　求大于供格局难变

　　去年，北京二手房房源供给量比2004年增加了37.6％，预计2006年的二手房供应量仍会持续这种增长趋势。业内人士分析，导致二手房源增加有这样一些原因:一是北京

房地产市场存量房总计3.1亿平方米，折合310万套。一般来说，成熟的房地产市场每年应有7％－8％的存量房进入到二级市场。依此推算，北京二手房市场理论上每年可有22－25万套的交易量，而目前仅有不到70000套的年交易量，因此二手房市场应有较大发展空间。二是国家打击炒房投机的宏观政策，促使部分缺少资金的炒房者弃房套现，从而增加二手房的房源。三是近年来北京高档物业的租金投资回报一直呈现下滑趋势，使一部分业主出售房产，寻求其他投资方式。四是“置业升级”、“居住地点转换”等因素促使部分房源释放。

　　尽管2006年北京二手房房源会持续增加，但供应量的增加仍将赶不上需求量的增加，市场供不应求格局难以改变。目前北京市二手房市场上的供需比例大致在1:5左右，即一套房有五个买主等着买。更值得关注的是，我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加量比同期的房源供给增加量高出80％，由于供应量增加的速度远不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局越来越难以改变。相对于二手房需求的增加，2006年的供给量则受到以下几方面因素的制约:交易环节税收的增加抑制房源的释放。许多在5.5％营业税征收范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一方面，所得税政策的实施将使得业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主会选择在很长一段时间内观察市场的变化。同时，受税收政策影响，部分业主“以旧换新”、“置业升级”的愿望也被遏制。多方面因素将导致二手房市场的房源供给下降。

　　二手房今年可能涨

　　由于市场供需倾向于卖方市场，因此今年北京二手房价格极有可能继续上涨。据我爱我家市场研究中心预测:受税收、高端商品房大量入市等多方面因素的影响，2006年北京二手房交易均价将会呈现整体持续上升的态势，预计升幅达20％。

　　该研究中心认为，促使二手房交易均价上升的因素主要有以下几个方面:

　　北京二手房市场的供求矛盾依然突出，供不应求的局面是推动2006年二手房交易均价上升的主要所在。相关税收政策的延伸将加剧供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。营业税、个税等交易环节的税收政策，一方面可能使得部分业主为了确保自身收益不受损害，将交易成本转移到卖房款中；另一方面将迫使部分二手房业主从二手房买卖市场转向租赁市场，导致二手房市场失去一部分房源，从而加剧二手房市场的供不应求，进而会对二手房交易均价的继续攀升起到推动作用；持续上涨的一级住宅市场价格也将拉动二手房交易均价的上升；

　　北京城区土地供应量的减少导致新开盘住宅项目的减少，促使一级房产市场的开发转向以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫星城建设为主，而对于城区的拆迁户和想居住在城区的人群来说，四环以外的交通瓶颈、社区配套服务、以及社区周边环境都不能满足他们的生活需求，因此，他们宁可选择城区的二手房，也不愿选择郊区的新房，此类人群需求的增加从而导致二手房市场供求矛盾的加剧，进而推动二手房交易均价的攀升。

　　部分高档二手公寓、二手别墅和二手高端商品房的交易活跃将成为拉动二手房交易均价的主要动力。尤其是在金融政策、房贷利率调整的大环境下，迫使那些早期以投资为目的购买公寓的投资者不再持房观价，将逐步开始释放房源，充足的房源供应也将极大促进此类高端物业类型的二手房交易量上升，从而使二手房均价出现较大的涨幅。