广州楼市遭遇税收袭击?

　　□张梦

　　最近几个月广州不少楼盘售价普遍上涨，部分媒体认为是外来炒楼资金在7、8月份出走上海之后，奔袭珠三角所为。这一信息引起政府部门的高度重视和警惕。面对外来资本的流入及土地炒家的兴风作浪，广州市有关方面果断出招:从2006年1月1日起，广州将对个人转让房产的增值部分，按照20％税率征收个人所得税。

　　楼价上涨炒风日盛

　　据广州市房管局的最新统计数据，继2004年疯涨18.8％之后，2005年1－10月广州楼价再度猛涨16％，均价达到5597元/平方米，10月环比上涨了647元/平方米，升幅达13％。涨幅最大的广州市番禺区1－10月价格上涨超过20％。但这波楼价飙升，在11月以前还是呈现“有价无市”的局面。据广州市统计局数据显示:2005年1－10月广州商品房的实际销售面积同比下降26.2％，从去年11月份开始，广州二手房地产市场出现了“价量双涨”局面，成交量环比增加16％。

　　日前，广州某楼盘公开发售，售楼现场排起了二三百人的长队，而且有不少民工模样打扮的人被雇来排队。由于发展商采用先到先得的方式发售，楼盘推出的货量仅有80套左右。而一个月前交了2万元诚意金的消费者，连抽签的机会都没有就丧失了买房的资格，而且收取的诚意金至少要两三个月后才能退还。然而，事情到此并未结束，一些真正想买楼的消费者随后接到了中介公司的电话，称该楼盘还有少量房号放出，价格是9400元/m2，比发展商开出的8000多元/m2

　　的认购价高出一大截！事实说明，认筹制度再次成为了炒楼的“帮凶”。

　　目前，“转筹之风”正在兴起。广州市场上流行的转筹现象大约分以下几种形式:第一种是有买家确实因个人原因不想购买而要转让筹码；第二种是炒家“一盘多认”，也就是在同一个楼盘内多次认筹，而认筹越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱；第三种更加恶劣，开发商雇佣“房托”排队造成抢购假象，或者是故意控制房号造成“售罄”假象。使买家产生“羊群心理”，楼价上升也有了理由。

　　据广州市地税局宣传科梁科长介绍，目前广州楼市炒风日盛，个人房产交易剧增，房产转让的个人所得税征管问题日益突出，使得广州市政府部门判断:楼市因炒作现象产生“虚火”，政府需要推出“下火”的猛药。

　　税收新政瞄准炒风

　　广州市地方税务局2005年4月发布了《关于加强我市房地产转让个人所得税管理的通知》，规定从6月1日起，个人转让自有房产(自住未满5年的房产)，按全额计征个人所得税；转让住房的税率为1％，转让非住房的税率为1.5％。然而，这一调控政策并未刹住广州楼价迅猛上升的势头，而且房产转让的个人所得税征管问题日益突出。面对炒风日盛的楼市，广州市有关方面决定对个人转让房产缴纳个人所得税进一步完善。去年12月18日，广州市地方税务局又对个人转让房产征收个人所得税出台了补充文件——《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》(简称《补充通知》)。《补充通知》规定，从2006年1月1日起，广州将对个人转让房产的增值部分，按照20％税率征收个人所得税，但对于“个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房”的，仍然暂免征收个人所得税。

　　广州市内个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实征收和核定征收两种，如果卖房者能提供以下五种文件资料，由此可正确计算出房产转让差额的，就将采用“据实征收”的办法。这五种文件是:1、合法有效的售房合同；2、合法有效的购房合同和构成房产原值相关凭证；3、支付合理交易费用的相关凭证；4、个人转让已购公有住房(即房改房)的所有扣除项目的相关资料凭证；5、主管地税征收机关出具的“据实征收”的审核意见等。

　　对于不能提供上述五种文件而导致不能正确计算出房产转让差额，和不能正确计算合理费用的，则仍然实行目前的核定征收。广州市地税部门解释，今后的房产交易是采用“据实征收”还是“核定征收”，并不由卖房者自由选择，而是一种强制规定。只要是房管部门和税务部门能够查明房产增资金额的房屋交易，将强制按照差价20％征税。因此，接下来，房管部门和税务部门还将针对如何具体执行该强制规定，出台一系列的配套政策。

　　由于据实征收与核定征收之间有差别，导致缴纳的税额不一致，是否会出现纳税人“钻空子”的情况？广州市地税局有关人士表示，下一步将联合代征单位制定相应的规范性文件，便于执行，防止漏洞。

　　“下火”猛药效果难料

　　广州市地税局出台税收新政后一石击起千层浪，由于楼价迅猛上升而显得惴惴不安的广州楼市被迅速卷入“焦虑”的旋涡。近日到中介行咨询税费新规定的人，大约比平日放盘的人数多了两倍，特别是那些升值较快地区的咨询人数最多。除咨询人数增加外，放盘的业主也纷纷提高了物业售价。一些投资者如今或准备转卖为租或准备先搁置投资计划，先看清市场风向再说。中原地产研究部负责人认为，“6·1”新政策禁止预售房转让及转让五年内新房征收营业税等政策，已让买家有了心理抗压力。12月18日出台的新税收政策将把炒家挤出楼市，而不会对市场造成特别大的恐慌。但只要升值超过7％的物业，就会因这条新规定的出台受到较大影响，预计后市供应量虽不会减少，但新的商品房数量会下降，而已入住多年可免缴个税的房改房比例则会上升，租赁房源也会有所增加。

　　分析人士认为，广州税收新政乍一看和此前北京、杭州将要推行的对个人转让房产征收20％个税的做法类似，但实际上主要针对房产增值部分，在扣减交易费用之后再征收，能起到压制炒楼但又不会误伤太多的效果。这对广州二手商品房供应量打击不会太大，但对前段时间刚放开上市限制的经济适用房打击会较为集中。该政策的实施会挤压一小部分需求意愿并不强烈的买方与卖方，使得市场上的供需平衡点会发生一个瞬时间的变化。但随着市场自身的调节，预计强行征税的结果会导致部分商品房房源量的减少以及由于房主将税款额度转嫁到买方身上，导致楼价的暂时性上涨。而一个政策的出台，容易对市场上的交易主体产生心理影响，持币观望的现象可能还会发生。

　　此次新政出台时，广州CBD珠江新城成为反面典型，被指有近30％投资客介入该楼市造成楼价飙升。而珠江新城几个在售楼盘的开发商则表示，当地楼价提升主要由于利好消息频传及环境成熟所致，不存在托市行为。且不少投资者打算长线收租，并非短线投机，因此预计新政策不会对销售造成影响。据悉，12月广州地铁三号线、四号线部分路段将开通，某大型中介公司负责天河区业务的总监何先生表示，这一利好将使广州天河北及CBD板块内邻近地铁楼盘的二手房价上升幅度超过20％。新政策出台后，这些路段很可能像预售房禁止转让的规定出台后那样出现供应“真空”期，2006年1－2月份广州楼价及供应量将形成波动，而2005年12月份成交量肯定大幅上扬。在市场消化了新政策影响后价格仍将继续走高。事实上，二手房交易个人所得税的征收一波三折。2005年10月7日，国税总局下发对房地产税收进行一体化管理的156号文。156号文强调要对20％个人所得税进行一体化征收。但现在，这则文件在国税总局官方网站上已找不到。相关部门表示，为了低调，已经将这则文件从官方网站上删除。而业界表示，地方税务部门亦不再提及此事。因此，该文件目前未见执行，至于何时真正执行和是否执行，依旧没有确定的说法。而业界一直有这样的观点:出于不同的利益立场，房地产管理部门对强制收取房产个税是持排斥态度的。一个被引用的例证就是，2005年6月，北京市开始征收房地产交易个人所得税后，7月份，建设部副部长刘志峰却公开表态称，目前国家没有考虑这个事，杭州是实行过，实行了不到半年就取消了。建设部的态度在业内看来明显是为刚刚开征的个税泼冷水。

　　而个税政策的执行一直是以“屡败屡战”的精神示人。2004年1月，征收二手房个人所得税政策率先在杭州实施。当时征收的目的也是为了遏制投机、限制房价。然而，实行了9个月后，因为大多数卖方将税收成本转嫁到买方，使得房价反而进一步升高而不得不暂停征收。同样，该政策先后在南京、北京、青岛等地先后试行，结果都不了了之。个税调节政策出台的大背景是全国楼市的

宏观调控，还伴随着社会上对房地产行业利润高税收少的“抗议”。但与其他一些政策所面临的阻力一样，房地产调控对不同地方政府和不同部门的利益有所影响，交锋肯定还是继续的，毕竟为了各自的利益嘛！一些“久经沙场”的经纪公司胸有成竹表示:过去多项政策出台后都找到了“对策”，即使个税政策执行动真格，行业内一定会有新的对策，甚至有的公司可能早就准备好了。因此，这次广州税收新政策能否打破这一轨迹、让广州楼市回归理性，仍需要拭目以待。