2006年两极分化将加剧 房地产信托“维新”者胜

　　本报记者尚晓阳王妮娜北京报道

　　“212号文”的影响还难以评价，REITs的面世则遥遥无期。在制度环境尚不完善的阶段，谁的创新能力强，谁深入探索运作模式，谁就能够有所作为。

　　“212号文”影响消退？

　　有关市场机构统计显示，2005年11月，全国共有23家信托公司推出52个集合资金信托产品，融资规模高达65.3亿元，数量和规模比去年同期分别增长23.81％和57.73％，与10月相比分别增长了92.59％和195.14％。

　　此前的10月，全国共有20个信托公司推出26只集合资金信托计划，发行规模为21.83亿元，环比分别下降近五成和近六成。

房地产信托的萎缩是信托产品缩水的重要原因，10月信托资金投向房地产的产品共有8个，其中真正用于房地产项目开发的只有2个，资金规模仅0.32亿元。

　　业内人士认为，房地产信托的突然萎缩源于

银监会2005年9月下发的“212号文”，该文件要求房地产贷款信托必须满足“四证齐全、二级资质、35％资本金”，使得房地产信托的门槛和银行贷款看齐甚至更高。

　　到了11月份，政策影响逐渐消退，当月投资于房地产的信托产品16个，资金规模28.9亿元，分别占当月的30.77％和44.26％，比10月份有了很大起色。

　　曾经让业内大惊失色的“212号文”为何“威力”这么小？业内人士分析，房地产业看好信托的趋势不会轻易改变。

　　联华信托总裁李晓东告诉记者，房地产信托募集资金、发行规模2004年在所有信托类别中排名第二，仅次于基础设施，2005年则跃居第一。“2005年1到10月，房地产信托融资123.5亿元，这还是公布的，实际数字更大，在200亿元以上。”

　　“宏观调控背景下应该大力发展房地产信托”，李晓东表示，“这是促进房地产健康发展的需要。”从融资来看，

开发商严重依赖销售回款和拖欠工程款会越来越难，“招拍挂后，过去土地交易之前就可以办的事情越来越难办了。现在到了年底，很多开发商都要应付民工回家潮，政府监管会加大，大量拖欠工程款是不可能的。”

　　两极分化加剧其实，“212号文”威慑到的主要是资质较差、科技含量低的信托公司，因为这些公司承担巨大的市场风险，而且没有办法规避税负的压力，最终会被淘汰出局。

　　中国人民大学信托研究所所长邢成表示，2006年，房地产信托的两极分化将加剧。“科技含量低，以债券、贷款方式操作的会萎缩，另外一类则是按照基金化原理设计产品并运作的信托公司。比如联华信托开发联信宝利产品，以及杭州工商信托公司组建的房地产资产管理公司，就是按照基金化原理来设计房地产产品。”

　　他解释说，基金化原理产品的特点是标准化、可复制、复合投资、具有流动性，越秀投资的REITs产品在香港上市就是很好的例子，不过，“比较讽刺的是，这个机构不是金融机构，更不是信托机构，但却抢先吃了螃蟹”。

　　李晓东告诉记者，“212号文”对质地良好的信托公司其实是好事，因为过去有些公司不规范，开发商招数多，整个市场在监管层和公众中的形象不是很好，而且总是一人生病全家吃药。“另外，‘212号文’只是暂时的，分类监管以后，对优秀公司的准入会放开。”

　　事实上，市场上的两极分化已经出现了。据有关机构统计，2005年11月市场上虽然发行的信托产品多达52个，但是涉及到的信托机构只有23家，它们一直都是市场上的活跃者，而其余近30家信托机构在一年中或者没有发行，或者只发行过一两个信托产品。

　　在制度环境尚不完善的阶段，谁的创新能力强，谁深入探索运作模式，谁就能够有所作为。“只要是有创新能力，符合私募特点的信托产品，有的放矢地开发私募市场和客户群体，你会发现5万元不是高了而是低了。至于200份也是如此，只要开发恰当的产品就不是问题。”邢成说。