鼎力打造现代服务业集聚区桥头堡------上海新梅启动新梅太古城一期工程侧记

　　上海证券报 杨伟中 耿晟炯

　　如果说，黄浦江是上海城市的外延的话，那么，苏州河就是这个城市的内涵。当横贯于上海市整个中心城区的苏州河流向黄浦江之际，它的最后几道湾口显得颇为蜿蜒曲折，仿佛在缓缓述说大上海的沧桑变迁。

　　苏州河下游主要区域之一的闸北区多年来一直遗留着解放前危棚简户与旧式石库门建筑相间的居住环境。随着上世纪90年代前后持续建设的合流污水治理工程，以及沿岸一批中高档楼盘的相继动工，人们发现，在苏州河水重新变清的同时，这条东方"塞纳河"两岸的改造与功能建设也迈开了步伐。但是，这种改造并不代表唯有大量的高档住宅楼宇，地区政府根据上海市政府近年来出台的关于建设现代服务业集聚区的政策精神，将上海产业结构调整与地区旧城改造相结合，着手打造一个具有"生态商务概念"的苏州河现代服务业集聚区。而上海新梅置业股份有限公司也结合自身的产业结构调整，积极地融入这一现代服务业集聚区建设的时代潮流之中。

　　随着城市经济的纵深发展，现代服务业的兴旺发达程度已成为衡量一座城市的国际

竞争力和国际化水平的重要标志之一。因此，上海市政府十分重视现代服务业集聚区的建设工作。根据2005年年初上海市政府颁布的《上海市加速发展现代服务业实施纲要》，上海市现代服务业的产业布局将在三个层面上展开，其中第一个层面即是要打造三条"二横一纵"市一级的现代服务业集聚带。闸北区所属的苏州河沿岸集聚带正是"二横"之一，其基本规划和开发思路是结合苏州河两岸的老厂房、老仓库进行开发，发展创意产业等。

　　上海新梅(600732)控股股东、上海兴盛实业集团有限公司董事长张兴标先生近日在接受采访时强调，上海着力于打造现代服务业集聚区这一大背景，为上海新梅借助中心地块进一步进军商业

房地产开发领域提供了难得的发展机遇。

　　先一步转型享受政策东风

　　今年，中央和地方各级政府通过宏观调控加大力度抑止房地产市场过度投机现象，客观上对房地产企业构成了一定的经营压力，尤其是以住宅商品房开发为主的企业所受影响更大。但从上海兴盛集团到上海新梅却通过房地产开发结构的调整，借助涉足受行业"寒潮"影响小的商业房地产领域而获得了生机。上海房地产界提起兴盛集团有一个颇为共性的评价，认为老板张兴标以"奇特的眼光"而使得其开发的项目往往马到成功。是啊，新梅品牌的房地产开发项目的确是搞一个成功一个:当年大家不看好上海市郊住宅项目时，他敢于接手城市外围的地皮而成功开发了"新梅花苑"等；当市北地区工厂林立而为人忽略时，他果断地高价竞标拿下大厂区地块而建成了"新梅共和城"；当大家一哄而上倾力于住宅项目时，他开始转到了商业地产项目上而在浦东陆家嘴开发了"新梅联合广场"项目。

　　古人言"凡事预则立"，其实，所谓张兴标有"眼光"，其背后乃是潜伏着一种善于超前一步，敢做人无我有之事的创新思维。

　　事实上，自2002年初拿下"新梅太古城"项目后，由于动迁量较大、动迁成本不断上涨，动拆迁难度日益加大，张兴标一直在为如何加速实现该项目的顺利开发而费尽心思。如今，由于苏州河畔"新梅太古城"项目的开发理念与上海市强化现代服务业集聚区依托于区位优势开发的规划思路不谋而合，因而，作为苏州河现代服务业集聚区率先破土动工建设的项目，上海新梅在这一项目建设的推进过程中自然得到了闸北区政府一系列政策上的有力支持。

　　太古城项目打响集聚区建设头一炮

　　上海兴盛集团于2002年初以竞标方式取得了目前"新梅太古城"旧城改造项目，2003年借股权受让并实施重大重组之际，将"新梅共和城"和"新梅太古城"两大优质资产一举注入了买壳上市的上海新梅，使之拥有了上海新兰房地产开发有限公司的控股权，而新兰房地产公司正是此次新梅太古城项目的投资建设主体。

　　这一项目位于上海市苏州河北侧，在南起曲阜路、北至海宁路，而东临西藏北路、西近浙江北路的中心城区地段，距上海市中心地标的人民广场仅约1公里，又与在建中的地铁M8线曲阜路站出口相接，地理位置十分优越。"新梅太古城"总规划设计涵盖了大型商场、5星级酒店和高档

写字楼等多种功能性项目，总用地面积约8.59万平方米，总建筑面积达28.6万平方米。

　　整个"新梅太古城"项目分两期实施开发，一期项目已于2005年年底开工，预计将于2007年年中竣工，整个工程则将持续到2010年上海世博会召开之际。据张兴标介绍，一期工程建筑面积约6.38万平方米，将建设一个地上10层、地下3层而造型别致的"服饰小商品精品城"，它创造性地设置了两部超长自动观光斜梯，客流可一下子到达最高楼层，尔后又可沿着螺旋型坡道逐渐下行到每一层铺面。显然，这将大大方便消费者购物，也将成为申城一道独特的商业景观。

　　优越的地理位置，加之"新梅"品牌的精心打造，使"新梅太古城’显现出一个高端商业房地产项目的雏形。事实上，根据上海市"十一五规划"，新梅太古城项目所处的苏州河北岸地块功能开发已被列为上海市核心地区新建的现代服务业聚集区之首，这无疑将为该项目的实施提供了良好的基础。

　　大股东后盾奠定公司良好发展基础

　　人们记得，在前不久上海新梅股改过程中，公司实际控制人张兴标曾不止一次向外界表示:作为控股股东，兴盛集团一直十分支持上海新梅的发展，不仅是公司借壳上市时的优质资产注入，而且今后还要一如既往地予以大力扶持，来实现全体股东利益的最大化。

　　事实上，兴盛集团也的确有这样的实力来作支撑。譬如，由它开发的位于浦东陆家嘴黄金地段呈双子塔造型的"新梅联合广场"商场部分月前已经开张，其中一座已交由美国万豪集团经营管理的"新梅万豪行政公寓"半年后即可投入营业，另一座5A级写字楼也已全面招租。这些不久即可产生效益的商业地产项目，将给兴盛集团带来可观的现金流。有道是"大河有水小河满"，一个殷实的大股东今后无论是在品牌和信用之类的无形资产上，还是具体的融资贷款担保等方面都可以为旗下的上海新梅提供充分的"备用粮"。

　　事实上，由于"新梅联合广场"等项目所显示出企业整体实力的品牌效应，据上海新梅董事长张静静透露，现有多家来自境内外的产业投资基金看好"新梅太古城"项目前景，已经在同公司方面积极接触该项目的投资事项。

　　已经顺利地完成股改工作的上海新梅可以在新的股权结构条件下轻装上阵，它将以"新梅太古城"项目建设为契机，谋划布局公司未来长远发展的蓝图，通过寻求特有的核心竞争优势，最终走向企业腾飞的新里程。因此，广大投资者也对上海新梅的未来发展充满信心，看好公司持续稳定的盈利能力和经营前景，目前该公司股改后股价目前在二级市场上企稳向上走势，从一定程度表明了投资者对于上海新梅经营理念和未来发展前景的认同。

　　作为苏州河现代服务业集聚区率先破土动工建设的项目，人们有理由相信，"新梅太古城"这座崭新的大型现代商业城，不久将来就会跃现于东方塞纳河畔，成为一道与上海中心城区交相辉映的亮丽风景线。