冠城大通承诺弥补对价缺憾

　　国海证券程旭

　　东冠城大通(资讯 行情 论坛)日前公布10送1的对价方案，公司大股东同时作出追加送股承诺。我们认为，尽管公司对价水平低于市场平均水平，但结合公司发展前景和大股东持股比例偏低的实际情况，公司股改方案是可以接受的。

　　冠城大通原来是国内特种漆包线行业龙头企业。2002年11月，香港冠城集团下属控股公司福州盈榕投资有限公司收购了公司26.28％的股份而成为其控股股东，公司主业向

房地产转型。冠城大通的战略是以北京为重点地区，向福建地区为主的全国二线城市辐射，面向中高收入阶层，专门开发大规模综合性高档社区，以地产开发为主，物业经营为辅，采取差异化战略，实施品牌策略。公司房地产业务目前主要在北京及桂林。正在做土地储备前期工作的城市主要有厦门、福州等城市。公司目前房地产开发的主要项目是北京的“太阳星城”。从2004年开始，房地产业务已经成为公司新的利润增长点，冠城大通的业绩进入持续增长期。

　　2005年北京房地产市场呈现价格持续稳定增长的局面，而土地供应大幅下降，由于土地供应量是住宅供应量的先行指标，所以预计未来2－3年北京的住宅供应将较为紧张。与此同时，北京房地产市场前景仍然看好。在

人民币升值和2008年

北京奥运的背景下，北京地产前景更为明朗。

　　公司充分利用北京市场稳定发展的有利因素，通过合理的产品定位、积极的品牌战略，加快项目开发的速度，商品房销售强劲。即使国家宏观调控可能导致房地产行业的政策环境和市场环境出现较大变化，但由于公司房地产业务主要在北京的核心区域，而且项目逐渐成熟，开发风险低，盈利前景依然可以看好。

　　公司的对价方案为每10股送1股，附加未来三年业绩增长未达30％即追送1股的承诺。这个对价低于市场平均水平，其主要原因是因为公司股本结构具有特殊性，非流通股东的支付能力比较有限。公司流通股比例约为65％，非流通股比例约为35％，大股东盈榕投资持股比例为26.28％，非流通股向流通股10送1，送出率已达到10送1.83；若非流通股追加送股到10送2，则非流通股平均送出率为10送3.66。支付对价后，持股比例变为约23％，如果追加送股，则持股比例变为约16％。支付能力低决定了对价水平，但公司股改附加的诸多承诺补偿了对价较低的缺憾，有利于维护流通股东的利益。

　　业绩增长承诺主要是在公司目前的土地储备、开发计划以及房地产市场分析判断的基础上做出。这是目前两市已股改公司中，承诺的业绩增长率最高的方案，这体现了公司对未来业绩增长的充分信心。根据承诺，公司2005年、2006年、2007年三年的净利润将分别高于8339.05万元、10840.76万元和14092.99万元，对应每股收益(假设股份总额不变)分别高于0.26元，0.34元和0.44元。大股东还承诺每年分红不低于当年实现可分配利润的40％，则三年每股股息分别将高于0.1元、0.14元和0.176元。