住房发展要市民化 ——访中国社会科学院金融所殷剑峰博士

　　本报记者尚晓阳

　　今年二季度的房地产调控组合拳可以说是本年度宏观调控的重头戏，然而，北京等不少地方的房价仍然节节攀升，房地产市场的种种失衡现象也没有明显改善。明年的房地产政策将往何处去？扭曲的市场何时才能恢复健康？带着这些问题记者采访了近年来对房地产市场研究颇有建树的中国社科院金融所殷剑峰博士。

　　首付比例不宜降低

　　记者:近日建设部某研究人士表示2006年是鼓励住宅消费年，同时有学者建议政府出台鼓励住房信贷的政策。很多人认为这和今年的调控政策不符，您怎么看？

　　殷剑峰:我的建议是适当降低按揭贷款利率，并据此发展固定利率抵押贷款。从目前极低的房贷不良率以及房贷可以大幅度节省

商业银行资本金的角度看，如果实行了利率市场化，竞争将导致按揭贷款利率出现较大下降。要满足居民购房需求，同时保持银行业稳定的一个可行选择是:一方面，按照目前的利率水平继续提供浮动利率贷款；另一方面，将利率适当下调(例如降到4％)，并以下调后的利率为基础，发展固定利率抵押贷款。

　　但降低首付比恐怕不太合适，20％或30％是一个起码的界限，因为首付款实际上是抵押品，银行贷款的安全性和首付款的多少有直接关系。同时，有一定首付比可以证明当事人有购房能力，不能说刚毕业的学生都立刻去买房，这很危险，还有就是要抑制炒房。

　　住房发展要市民化、普通化

　　记者:老百姓最关心的还是房价，调控带来了楼市的观望，但是大多数地区的房价依然以较快速度上涨，这怎么解释？殷剑峰:当初调控政策出台是针对高房价，房价是供需决定的，调控过程一方面通过提高利率、限制二手房交易等手段打压需求，但同时又在打压供给，比如控制土地出让，对开发商资金严格限制等等，结果需求和供给同时被打压下来，这种相互矛盾的手段是导致目前房价下不来的原因之一。同时，基于自住需求的购房因素还是相当大的，这种情况下希望房价能降下来恐怕是一相情愿。

　　在土地供应方面，市场化阶段中地价肯定上涨，我国的土地是政府一手垄断，所以在土地出让过程中怎么控制地价是关键因素。同时，地方政府要公开土地收益，如果卖土地的钱是地方政府收的，那么补贴当地低收入者的责任也应由地方政府承担，不能推给国家。

　　房地产行业相当程度是自然垄断行业，监管当局应当对开发商进行严格监控。比如房地产企业的利润，监管当局首先应当做到心里有数，其次要采取手段，对暴利行为，尤其是普通商品房开发中的暴利行为应有所控制。

　　还有一个非常重要的现象就是结构失衡。开发商热衷于为中高收入者建房，但住房的供给和需求有滞后效应，所以要未雨绸缪，未来住房发展要市民化、普通化，否则会造成结构失衡。通过供给结构的转变和需求政策的适当鼓励，促进住房市场的结构调整，应当说是解决住房市场问题的主要方向。政府可以在土地和金融政策上做引导，供给方面，对开发适销对路的中小户型的开发商给予优惠，需求方面，通过信贷政策降低中等收入者购房负担，对低收入者则补贴“人头”。

　　记者:解决低收入家庭的住房需求，具体有什么好办法？

　　殷剑峰:鉴于我国存在大量的存量住宅，因此，首先应该通过放开存量住房二级市场的交易，并辅之以适当的财政补贴来鼓励低收入家庭租赁或者购买存量住宅，这批住房完全可以承担廉租房的角色，这样比再去建新的廉租房效率高得多。至于廉租房的建设，需要本着慎重的原则适当建设，以避免产生新的问题和矛盾。完善商品住宅的供给结构，适应城镇家庭的收入分配结构。

　　我们测算，中国住房供给长期慢于潜在需求，但是同时存在结构性失调，所以一方面有很多人买不起房，另一方面这种格局维持下去可能有些房子出现过剩。这种状况下，住房市场要向市民化、普通化发展，发展适销对路的中小户型。只要供求能够均衡，无论速度多么快或多么慢，都是合理的，不会造成经济过热，过热是建了很多房子最终卖不掉。